房產中心／桃園報導
2021年台灣股房兩市同步創下新高，特別是雙北之外、包括桃園在內的都會區房市熱度更有後來居上的態勢，2022房市景氣能否延續2021年的強勢，成為全台民眾最關心的置產與理財焦點。
▲全面施工中的桃園新站，將成為多條軌道匯聚的新交通中心，代表桃園城市機能的全面升級。（圖／李德芳攝影）
針對房市展望，一位熟悉股房兩市的上市公司財務長就建議，「景氣走高時，別被價格迷惑，要知道什麼是主流、最值得買進，千萬不要錯過！」
以桃園為例，2021年底時，北桃園最具指標意味的新重劃區實價登錄數字已經坐四望五，南桃園的青埔高鐵特區有建案更準備測試六字頭房價，部分心急的民眾深怕房價一去不回頭，再也沒有便宜可撿。
對於行情是否能再創新高，業內人士則懂得回頭分析人口、企業家數、交通與重大建設等關鍵要素，作為判斷不同區域地產市場長遠發展的重要指標。
桃園人口攀升 雙北外移明顯
關於桃園都會區發展的最強力數據，就是人口成長與企業家數的變化。
參考官方資料顯示，2021年1月底全桃園現住人口數為2,269,216人、家戶數為847,177戶；到2021年11月底，同一數據已成長至2,272,452人與861,456戶。
短短10個月內，桃園大增1萬4千餘戶，明顯吸納大量來自雙北外移的人口與家戶數。
法人投資大潮 增加城市經濟新動能
比人口與戶籍數更重要的，是企業數字的躍動。
在2020年9月底，桃園公司登記家數為62,671家，到了2021年10月底增長為65,379家。
桃園在上述期間遽增近3千家公司登記數量，也是新冠疫情影響國內市場最嚴重的時期，反映企業界投資腳步隨著雙北人口外移趨勢，默默往桃園都會區移動。
同期間內、不同行業別的家數最明顯變動的，包括專業科學與技術服務業從6,656家成長至7,363家、金融及保險業從3,079家成長至3,527家、不動產業從3,163家成長至3,416家。
其中，專業科學與技術服務業與金融保險業在短短13個月，家數成長比率超過一成，也成為桃園城市經濟活動成長最快速的產業部門，後續成長數字變化仍值得觀察。
把時間拉長來看，國稅局的統計數字也能印證這個大趨勢。以近五年營利事業數字變動狀況來分析，2020年度包含桃園在內的六都營利事業家數都呈現增加趨勢，其中，桃園的年增率高達4.19%，近五年桃園營利事業家數成長幅度更達到13.67%，高居六都第一。
乘數效應 新投資與新人口帶動城市再成長
按照國外研究的城市發展觀點來分析，當法人市場資金量能不斷注入這座城市，創辦各種營利事業時，將產生比帳面人口成長更重要的變化，就是帶來更多的就業機會、並養活更多家庭。
這些家庭養育的新一代成員，也將成為這城市的新動力，也會反映在新生人口的成長與教育等產業的蓬勃之上。
對地產市場來說，這就代表了學區、商圈等效應值得注意，對於桃園房市來說，哪裡是新的學區、哪裡會出現新商圈、那些百貨商圈還會加溫、那些捷運站將吸引人潮匯聚…..不難想像在雙北出現過的地產商機，未來可以無縫在桃園都會區一路複製。
資金聚焦 交通建設與重劃區
看清楚人口與企業動能帶動城市成長與地產市場契機的大趨勢，最該被注意的關鍵，就在桃園的交通建設，與眾多新興重劃區，都已成為吸納雙北外移人口及資金停泊的熱點區。
在北桃園，最靠近桃園站前百貨商圈的小檜溪重劃區、中路重劃區，還有直接貼近雙北行政區的機場捷運A7、A8、A9三站共同形成的新市鎮，新建案單價普遍站上4字頭，剩下具備交通建設與良好位置的重劃區也正在加速脫離3字頭。
南桃園則在青埔高鐵特區站上5字頭後，帶動機場捷運沿線各站房價出現比價效應，而正全面進行改建的中壢車站周邊，未來台鐵與桃園捷運藍線將在此交會，配合原本成熟商圈機能，將是大桃園轄區內另一個區域房價高點所在，同樣值得注意。
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