CBRE空置率創17年新低 商辦趨活絡

2019/11/01 17:50
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▲CBRE世邦魏理仕發佈《2019年第三季辦公室市場概況》空置率創17年新低 商辦投資轉趨活絡(圖/資料照)

文/蕭又安/MyGonews買購房地產新聞

CBRE世邦魏理仕2019年10月31日發佈《2019年第三季辦公室市場概況》指出,台北辦公室租賃市場接續前季的熱度,其中A辦市場租賃動能穩健加上無新供給釋出,A辦平均空置率下探至6.4%,創2002年以來的新低,預料未來數季內租賃活動將以續約為大宗,頂級商辦聚落—信義基隆區—的租金成長效應也料將繼續外溢至其他商圈,帶動平均A辦租金穩定上揚。有鑑於台北市中心可出租的大面積辦公空間持續減少,且租金水準上揚,部分大型企業轉而考慮以買代租,使得過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡。
 
世邦魏理仕觀察台北辦公室投資市場,投資氣氛維持熱絡,2019年第三季交易金額總計為新台幣68.9億元,較2018年同期成長近1倍,並創下5年來同季交易量最高之紀錄,主要受到聯強國際及其相關企業於季內買下南港區內一棟興建中辦公大樓所推升。儘管季內單筆成交金額在新台幣3億元以上的交易案件僅有2件,但部分有自用需求的企業持續積極尋找合適的投資標的,顯示辦公室市場投資動能逐漸升溫。有鑑於台北市中心可出租的大面積辦公空間持續減少,且租金水準上揚,部分大型企業轉而考慮以買代租,使得過去1年來辦公室預售市場更加活絡。
 
此外,季內亦見到上市紡織大廠宜進實業積極進入廠辦市場進行不動產投資,購入位於台北內湖科技園區近1千坪的廠辦,以及新北市汐止區的遠雄U-TOWN內約1,500坪的空間,合計投入新台幣9.9億元,預計未來將對外出租,以增加獲利。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示:「雖然台北辦公室市場投資人興趣濃厚,多數投資人仍抱持謹慎的態度進行評估,不願追高價格,使得季內平均售價維持不變。受惠於辦公室租金持續穩定成長,第3季優質商辦收益率小幅升至2.63%。考量辦公室租金將維持成長趨勢,平均售價則因投資人態度保守而無太大成長空間,預測未來數季內台北辦公室平均收益率增幅將縮小。」
 
進一步觀察台北辦公室租賃市場,租賃需求主要源自於租戶有意遷往區位好、品質佳的辦公大樓,其中以專業服務業及科技業的企業租戶最為積極。大型租賃案例包括國際精品業者 Chanel租下台北南山廣場內高樓段的整層空間,以及新加坡共享辦公室業者JustCo啟用其位於國泰民生建國大樓的第二個據點。

第3季台北A辦平均租金升至新台幣2,773元/坪,較上季成長0.3%,或較2018年同期增加3.3%。A辦市場無新供給釋出,加上租賃動能穩健,促使A辦平均空置率下探至6.4%。由於空置情況控制良好,許多A辦房東採取較強勢的態度,除上調租金開價外,亦可能縮短免租期,或對其他租賃條件趨於嚴格。台北B辦平均空置率持續下降,於本季降至3.5%,主要得益於250坪以上的辦公單位需求穩定。然而,台北市中心約35%的B辦大樓屋齡超過30年,在大樓本身條件的限制下,部分B辦房東調漲租金的空間有限,第三季平均B辦租金為新台幣1,784元/ 坪,較前季溫和成長0.3%。

▲2019年辦公室投資市場重大交易案例(圖/世邦魏理仕研究部)

世邦魏理仕台灣顧問及交易部主管陳頌民表示:「目前可供出租的中大型辦公單位數量稀少,促使A辦平均空置率達2002年以來的最低點,值得一提的是,部分跨國企業將持續尋求辦公室升級的機會,在市場現有供給持續縮減的情況下,靈活辦公空間亦成為大型企業考慮搬遷的選項之一,如近期國際藥廠台灣諾華承租了一整層靈活辦公空間,已成為市場的佳話。」

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