記者陳韋帆／台北報導
▲租霸絕技就是想辦法讓合約變「不定期租賃」，免費多住4個月起跳。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
時代在進步，租霸的技能也不斷升級，近期網路時常傳出有「租客在快合約到期前鬧失蹤」，讓不少房東不知道該如何是好。對此，律師邱靖貽接受《三立新聞網》專訪指出，「如果房客在合約期滿前鬧失蹤，租約就很容易變成不定期租賃，要避免這樣的情況產生，房東有保命三招可以使用。」
邱靖貽表示，首先，我們先了解所謂的「不定期租賃」，意思是指，租約沒有明確的結束日期，也就是房客只要持續繳交原訂的房租，原則上房東不能收回房屋，除非房客違反相關規定，例如「扣除押金後，積欠房租2個月以上」；「轉租他人」；「損壞房屋或其他財物，且不賠償」等。
實務經驗上，在轉變為「不定期租賃」後，所謂的租霸，開始鬧失蹤，房東無法聯繫上房客，先扣除2個月押金後，還要再等房客積欠2個月以上房租，才能走法律程序提起訴訟，等勝訴判決確定後，向法院聲請強制執行，一來一往，至少半年。
▲邱靖貽表示，如果不幸遇上房客鬧失蹤，「告知不續約意願」很重要。（圖／邱靖貽提供）
邱靖貽說，其實要避免遇到技能點滿的租霸，房東有三招可以保命：
一、合約事先寫明相關條款
簽約時，就可以在合約明訂「合約期滿不續租」、「如要續租須另訂租約」、「期滿後所繳付金額視為給付違約金」等條款，這樣一來，即使房客避不見面、拒不搬遷，又繼續支付「租金」，也不會發生視為不定期租約的效果。
二、合約未訂定相關條文 合約期滿前房客又鬧失蹤
如果合約疏漏了上述相關條文，房客又真的故意鬧失蹤，房東可以立即發出存證信函，表明租約到期後不續租，即使房客繼續支付租金，就會自動轉為逾期的違約金。當然，如果房客拒收信件，還可以用「簡訊」、「LINE」等方式告知，重點就是要留存相關已告知的證據。
三、親自寫明不續租之意願 並將信函塞進租客信箱
倘若房客拒收「存證信函」，「簡訊」、「LINE」也不讀不回，就可以親自寫下不續租的信件，並塞進房客的信箱或住處，全程（包括信件內容）錄影存證。
邱靖貽指出，以上動作，都是為了表明「不續租」的意願，倘若真不幸碰上租霸，上了法院，才能有所依據，讓法院得知房東已表達不續租之意願，才能避免被轉為「不定期租賃」。
