央行升息半碼!房市六大利空齊聚 黃舒衛:房市已被打趴

2022/06/16 17:30
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記者陳韋帆/台北報導

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛。(圖/黃舒衛提供)

▲瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛。(圖/黃舒衛提供)

央行今(16)日宣布升息半碼,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,目前台灣「升息、限貸、限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅」,房市六大利空齊聚,預期將逼空土地市場,住宅恐踏上7年1輪景氣循環,年底恐重現14年前的「次貸風暴」,僅剩商用不動產抗通膨效果佳。

黃舒衛指出,美國聯邦準備理事會(Fed)於台灣時間16日凌晨宣布調高利率3碼,基準利率升至1.5%~1.75%,其調升幅度來到1994年以來最大。今央行Q2理監事會後決議升息半碼,今年截至6月15日,土地市場交易額來到五年來新低,估計連續升息後會更緊縮,惟有收租抗通膨的商用不動產交易僅微幅下降,提醒民眾不可忽略升息市場產生的重擊,宜謹慎調整進出場時機及策略。

黃舒衛表示,美國5月消費者物價指數(CPI)較去年同期飆升8.6%,刷新40年紀錄,因此總統拜登5月面對面力挺Fed主席鮑爾放手連續升息以解決高通膨難題,不但讓利率決策更為透明,也更鷹,以致最終宣告升息3碼,並從聯準會利率點陣圖看出原本全年調升1.875%的預期已經調高到3.375%。

反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%,是101年8月以來新高,生產者物價指數年增率高達14.00%,更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73%,但以台幣計價則跳升到17.00%,為1980年以來42年新高,顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。而且Fed在5月已經升過兩碼,台灣沒有落隊的空間,再加上7月、9月的利率走向轉鷹,都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊,因此央行第二季升息幅度落在半碼。

選擇性信用管制暫收手

黃舒衛分析,從今年第一季的央行理監事會議決議內容就可以嗅出,央行升息雖然主要是對付通膨、匯率問題,但明顯而有效的副作用就是壓抑房市過熱的買氣,因此不必急著啟動第5波信用管制。雖然5月楊金龍總裁在立法院釋出不排除對目前限貸對象加碼管制,但實際上房市步入升息循環階段,市場衰退、不確性的機率大增,交投已冷。

土地、建築投資首當其衝

黃舒衛說明,3月開始升息1碼,雖然看起來微不足道,但對比去年同期、史上超低1.349%,利息增加幅度將近兩成,直接逼高資金成本,再加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房虎視眈眈、地方政府開徵囤房稅等六大利空因素環繞,本來最具防疫概念的土地市場重摔。

瑞普萊坊統計到今年6月15日的交易金額716.6億,較去年同期大跌40%,尤其升息後的交易量220.4億,只剩去年同期642.4億的1/3,為2017年以來新低。預估連續升息之後,土地市場會更冷。

具通膨漲租效益的商用不動產看淡不淡

黃舒衛分析,兼具通膨趨勢帶動漲租預期以及自用題材的商用不動產跟土地比起來,相對有撐。瑞普萊坊統計今年到6月15日的交易金額588.1億,年減6%。

升息之後,較受影響的是受金八條租金收益率限制的壽險業買樓門檻從2.345%調升到2.470%。預期股債雙跌後,避險資金會持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。

住宅市場置產客年底前退場

黃舒衛認為,在央行信用管制、加強金檢、升息、內政部打炒房的壓力下,住宅投資客已經快速退場,而目前以租金收入為主要收入、利息負擔為核心的晚近的包租公因為利差被逐步擰乾,已經開始觀望現象。照目前升息速度來看,最快年底前,房貸利率就會升到2%,直接追上14年前次貸風暴的水準,再加上稅費負擔,置產族、包租公的購屋需求會減少,甚至「買房抗通膨」的功能也會失效。

最後,連續升息若軟著陸,則造成景氣衰退,進一步增加自住、自用負擔,擠壓生活品質、消費購買力,但硬著陸則破壞建商、買方支付能力,形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象,即使房價不跌,但金融機構也難置身事外。

升息、疫情不但毀了329、520檔期,眼看再次升息將出現五窮六絕,直接抹去928檔期。過去房地產七年一輪景氣循環的魔咒,恐怕成真。

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