MyGonews老宅翻新後的含金量高 需考量安全性

2022/05/09 22:05
  • share_fb
  • share_line
  • A-
  • A
  • A+
  • 本文為「名家專欄」授權文章及圖片,以上言論及圖片不代表本台立場
  • 按此投稿

文/蕭又安/MyGonews買購房地產新聞

鄉林不動產研究室指出,這兩年來政府接連祭出打房措施,加上土地價格與建材成本飆漲,越來越多建商不願追價買土地,只得轉攻危老與合建,截至2022年Q1六都危老案的核准案,以台中市的每案平均基地面積281.8坪居冠,甚至出現有些外地購屋者也開始搶買30年以上屋齡的舊屋裝修翻轉,漸漸形成與經營危老合建的建商搶地搶房的現象。

 

台中不動產轉移30年老屋佔四成,危老案平均基地281坪六都之冠(圖/鄉林不動產)

▲台中不動產轉移30年老屋佔四成,危老案平均基地281坪六都之冠(圖/鄉林不動產)


 
對此,鄉林不動產研究室也提醒購屋族群,若想退而求其次,購買生活機能成熟的舊市區老屋,找人翻修改裝新格局,雖坪效較高,經濟負擔較低,但仍應全盤考量翻新改裝設計的施工費用與工程品質,以及完工後的耐震安全及居住保全,垃圾及信件包裹收取等問題,以免賠了夫人又折兵。
 
根據商仲業者統計,2022年Q1土地交易較2021年同期下降約三成,另依據六都地政局公佈資料,2022年4月份六都房市交易量縮,買賣移轉棟數合計2萬2439棟,較上月比較,月減11.2%,其中台南月減20%最多、新北月減4.6%最少;若與2021年同期相比,六都年增率正成長者,僅有台北市1.3%及台中市18.3%,大台中房市熱度不減可見一斑。
 
再從內政部不動產交易統計平台2021年Q4的資料觀察,台中市五年內新成屋交易佔比不到1%;而25-30年屋齡交易佔比是32.82%、更老舊的30-50年以上的房屋,甚至高達40%,二者相加總高達七成比重(附表一)。

 

六都2021年Q4住宅買賣移轉屋齡比重分析(圖/資料照)

▲六都2021年Q4住宅買賣移轉屋齡比重分析(圖/資料照)

 

鄉林不動產研究室說,台中市房屋2021年Q4交易移轉建築物,有四成是瀕臨危老門檻30年以上老宅,這些中古宅均為民國88年之前所興建的公寓、透天及電梯華廈,一般30年以上老建物,通常建築本身已沒什麼價值,施工標準及防震係數也不如現在的新大樓社區,但挾著低公設使用坪數大、高議價率等二大特點,加上不乏坐落於生活機能完善成熟商圈者,對於購屋預算有限及習慣該區域生活圈的人而言,反而具有相當吸引力。
 
近年來台中市區老屋拉皮重建開始流行,日後參與危老重建也是一大利多。尤其土地價格高漲加上政府土建融管制,有部分建商已宣佈暫不購地推案,而其他建商為了求生存,轉而搶進危老、都更合建者愈來愈多。
 
鄉林建設副總經理方偉民指出,買房子最理想狀況是新建案的建築設計與工法都是最高標準,住起來讓人安心、舒適,但考量預算、地段及使用坪數,高屋齡中古屋也一直是許多人的選項。
 
近年來台中市的各項重大建設陸續到位,尤其是鐵路高架化以及捷運通車後為原先許多老舊區域挹注商機,再加上危老和都更深醞誘因,更讓老宅交易活絡,自住或置產需求強勁,也讓蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高。
 
危老條例自2017年5月10日開始施行即將屆滿五年,內政部都市更新入口網資料顯示,截至2022年3月底止全國危老重建件數,累計有2,606件受理、核准2,113件,其中台北市受理792件、准657件居第一,其中台中市以受理514件、核准373件居第二;但以核准案平均基地面積來說,台中市則以281.8坪為最高。

 

鄉林不動產研究室:老宅翻新後的含金量雖高,但仍考量住宅安全性(圖/鄉林不動產)

▲鄉林不動產研究室:老宅翻新後的含金量雖高,但仍考量住宅安全性(圖/鄉林不動產)

 

鄉林不動產研究室分析,政府這二年火力全開加大力道打炒房,4月初剛通過修正《平均地權條例》草案,炒作房市最高可處5000萬罰鍰,而且全面禁止預售屋交屋前轉讓,積極打炒房,投資客慢慢退場。
 
部分口袋深的置產族群轉向中古屋與租屋市場,近期也有不少北部建商及投資客到台中購買老舊中古宅,特別是精華地段高齡宅,整棟買起來拉皮或重新改建再做租售,既享有危老獎勵又具備高投報率,成為建商、置產族投資房市新藍海。

 

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此

精彩影音