▲世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「2020年台灣不動產市場表現將持穩，各類資產類別收益率可能下修。」（圖／資料照）
文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞
CBRE世邦魏理仕2019年12月18日發佈2019年不動產投資市場年終回顧暨展望，受到全球政治風險影響全球經濟波動，誘發市場避險情緒高漲，投資人紛紛轉移投資策略，增加不動產部位的持分；此外，受惠於貿易戰下的轉單效應，多家台商紛紛將產線移回台灣，自2018年起從各類不動產交易紀錄上皆現台商回流蹤跡，亦為台灣整體不動產市場注入新動能。觀察2019年台灣不動產表現，全年(截至12月15日)交易金額達新台幣3,802億元(商用不動產交易金額新台幣995億元，土地交易金額新台幣2,807億元)，創下CBRE自2003年有紀錄以來的歷史新高。
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「觀察2019年重大不動產交易可以發現，投資人對於優質標的出手闊綽彰顯了勢在必得的搶標態勢，反應了投資人肯定不動產基本面穩健的走勢；此外，由於全球經濟仍存在不定性風險，建議投資人仍須預留操作的空間，切勿見獵心喜，並活用彈性投資策略，包括『地點』及『資產類別』的多元紮實佈局。預料2020年台灣不動產市場表現將持穩，各類資產類別收益率可能下修。」
在全球經貿重新洗牌的背景下，政經情勢新常態正成形，為協助投資人有效投資佈局，世邦魏理仕點出2020年台灣不動產市場的三大挑戰，提供投資人不動產市場的全解讀。
▲「小滿」二字預測2020年台灣房地產市場（圖／資料照）
2020年挑戰一：商辦低空置新供給稀，企業租戶幾無選擇。
世邦魏理仕統計2019年全年數據顯示，受惠於多家中大型企業搬遷的激勵下，尤其在科技電信業、專業服務業的需求主導，台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，以A級商辦為例，全年空置率降至5.05％，係為18年以來新低，推升平均租金達每坪2,790元(年成長3.15％)，其中位於信義基隆區的頂級A級商辦租金漲幅尤其顯著，平均租金爬升至每坪3,466元(年成長3.3％)，係為10年以來新高；此外，A辦租金上漲所產生的外溢效果亦使得其他商圈辦公大樓受惠，台北市B級商辦全年空置率降至3.36％，平均租金同步穩升達每坪1,788元(年成長1.22％)。
▲世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示：「預料2020年平均租金成長將平穩增長，全年成長幅度將不高於5個百分點。」（圖／資料照）
世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示：「觀察台北市辦公室企業租賃動態，令人驚喜的是，有大部份需求來自於辦公室搬遷，在其中更有54％搬遷活動是由B級辦公室遷往A級辦公室，包括組織人員擴編、移往新落成大樓以彰顯高端品牌形象等都是主要的搬遷因素。然而，台北市商辦在未來三年供給短缺，租賃市場已轉為房東市場，在面臨可出租的選擇有限之下，企業租戶亦積極採用新租賃策略，包括與共享空間合作、預租(pre-lease)、去中心化(decentralization)、以及購置量身打造企業大樓(built-to-suit)。展望未來，預料2020年平均租金成長將平穩增長，全年成長幅度將不高於5個百分點。」
▲表一:2019年主要企業搬遷案例（圖／世邦魏理世邦魏理仕研究部）
2020年挑戰二：工業地產購置成本升，台商回流埋隱憂。
世邦魏理仕統計數據顯示，2019年全年(截至12月15日)不動產總交易金額計新台幣 3,802億元(年增率45％)，其中工業地產(工業土地、廠房、廠辦)延續前一年力道，總成交金額達新台幣782.4億元(年增6％)；工業地產成交總量平穩上揚，反映出製造業廠商置產需求穩健，使得工業地產投資熱度持續延燒。
觀察近十年工業土地及工業地產交易情形，工業土地的交易量於2016年達到高峰，當年度成交金額共新台幣420億元，隨後於2017年因本土建商縮手，全年交易恢復過往水準。2018年受到全球政經情勢影響，加上中國大陸內需增長放緩、企業營運成本走升因素下，許多台商已陸續將部分產業遷回台灣，強勁自用需求有效推升了工業地產交易，當年度廠房及廠辦成交金額共計新台幣596億元。
▲世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示：展望未來，2020年預料工業地產投資市場仍將維持成長趨勢，惟上升幅度將放緩，也因土地成本墊高導致報酬率下滑。（圖／資料照）
進一步觀察台灣工業區地價指數走勢，北北桃三都工業地產價格漲幅高於全台平均，過去五年漲幅達30％。世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示：「台灣工業區土地平均地價已錄得連續五年增長，以交易熱區之一的五股工業區為例，平均地價已漲到每坪新台幣91.5萬元的水平，重新定義了投資人對於工業地產行情的概念。然而受到供給短缺以及部份非地產相關的因素(如供電及人力)影響，拉長投資人購置地產的評估期，甚至部分投資人及回流台商轉而評估東南亞其他市場的機會。展望未來，2020年在倉儲物流、高科技業需求強勁以及工業立體化獎勵誘因支撐下，預料工業地產投資市場仍將維持成長趨勢，惟上升幅度將放緩，也因土地成本墊高導致報酬率下滑。」
▲表二:台灣工業區地價指數走勢（圖／世邦魏理仕研究部）
2020年挑戰三：投資標的如鳳毛麟角，滿手現金反限縮回報。
觀察近兩年不動產投資市場，受到全球經貿動盪以及區域市場政經磨擦，勾起投資人避險情緒，自2017年下半年起投資人開始積極評估購置地產的動態，亦部份說明了2019年台灣全年不動產交易量衝破歷史新高的深層因素，各式投資人如建商、壽險業者紛紛出籠尋找可投資標的之現象即可推知一二。
▲世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出「展望未來，預料投資人避險心態不變，對後市抱持謹慎樂觀的態度，2020年將繼續採取靈活的投資策略，部分不動產類別的收益率可能面臨壓縮。」（圖／資料照）
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出：「觀察2019年大型土地及商用不動產交易案例，除自用型買方剛性需求支撐整體買盤，投資型買方亦積極購入核心資產，而部分專業投資人如壽險業及不動產信託基金(REIT)更於2019年參與大型地上權案，並購買物流倉儲和醫療物業等多元化資產，其中保險業者對商用不動產積極度明顯提升，全年投資金額年增幅達114％(計新台幣129億元)。展望未來，預料投資人避險心態不變，對後市抱持謹慎樂觀的態度，2020年將繼續採取靈活的投資策略，部分不動產類別的收益率可能面臨壓縮。」
▲表三:2019年前十大交易(土地/商用不動產)（圖／資料照）
▲商用不動產市場（圖／資料照）
