新竹房價海嘯太兇猛 竹科外溢買盤湧向這幾區

2022/06/01 11:00
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房產中心/新竹報導

新竹核心區房價水位直逼新北一線行政區(圖/業者提供)

▲新竹核心區房價水位直逼新北一線行政區(圖/業者提供)

新竹地區房價漲勢兇猛,今年首季就大漲11%,被視為大新竹「蛋黃中的蛋黃」的竹北高鐵特區,甚至有預售案開價上看7字頭,就連年薪百萬起跳的竹科工程師也大喊吃不消。當地業者指出,隨著新竹核心區房價水位直逼新北一線行政區,購屋族往外圍蛋白區移動成為趨勢,包括北側的湖口與新豐、東側的竹東,以及南側的苗栗頭份、竹南等地區,成了這波買盤外溢效應的主要受惠區。

專家分析,美中貿易戰加速全球供應鏈重組,台商、國際大廠、半導體產業紛紛回台灣投資,並進駐各大科學園區購地、設廠,帶進大量就業人口。產能回流適逢「疫情」轉單效應,讓竹科出口表現持續亮眼,在產業前景、人口紅利與薪資水準皆同步成長下,大新竹地區的購屋自住與置產需求也是近年之最,加上核心區極為有限的新增供給,讓大新竹地區的房價漲勢「一發不可收拾」。

永慶房屋表示,基於工作需求和生活機能的考量,購屋時通常還是會優先鎖定精華區,如新竹市的關埔、介壽重劃區,或是新竹縣的縣治一期、二期、三期及高鐵特區,因近年來大量開發已趨近飽和,素地難尋,新增供給量相當有限。在購屋需求有增無減,供給持續縮水下,造成市場供需嚴重失衡,房價自然持續攀升,甚至屢創新高。

從實價登錄數據即可見到新竹市與竹北市讓人超乎想像的房價漲勢。

統計顯示,新竹地區的預售屋成交均價持續突破天花板,2021年新竹市預售屋每坪成交均價32.5萬元,3年漲幅達24.5%,竹北市2021年每坪均價則已攻上4字頭,3年來從每坪26.8萬元飆漲至40.5萬元,漲幅甚至超過5成。若是在竹北買房,晚個2年每坪就必須多付出13.7萬元,換算40坪的住家,總價就多出548萬元,購屋壓力實在不小。

隨著精華區跳躍飛漲的高房價,新竹房市近年買盤外溢效應明顯浮現,購屋族開始轉往外圍的湖口、新豐、竹東,甚至是苗栗頭份、竹南等地區購屋,以通勤時間換取更輕省的房價。以新推案來說,在上述區域總價千萬左右就可買到2~3房的大樓產品,預算多一些還能挑選坪數更大、居住品質更舒適的物件。明顯的價差,對於資金有限的年輕首購族來說,極具吸引力。

值得注意的是,這波買盤外溢效應正促使大新竹外圍區域房價連動起漲,以湖口、新豐、竹東來說,相距新竹科學園區大約30分鐘的車程,房價卻遠低於新竹市及竹北市,但2019年仍在1字頭的預售屋平均成交單價,到了2021年便已衝上2字頭,3年下來也有超過20%的漲幅,帶動購屋總價不斷攀升,主力購屋總價帶已從500~700萬元攀上700~900萬元,直逼千萬元大關。

距離新竹科學園區不遠的竹南與頭份區域,目前新推案房價也相較新竹購屋熱區便宜近50%,加上有「台積電竹南建廠」帶動就業人口流入,以及「五楊高架延伸至頭份」舒緩竹苗生活圈的通勤車潮等二大利多題材挹注,房市能見度大幅提升,兩地近3年漲幅也都有1~2成,成交均價如今也都已見2字頭。

業者分析,大新竹地區剛性購屋需求強勁,奈何整體供給量相當緊繃,導致市場在供不應求的狀況下,房價飆漲十分顯著,造成許多首購族、換屋族的壓力大增,轉向尋找相對低總價、高發展潛力的地區,而精華區新案價格若持續墊高,也將使得外圍蛋白區房價繼續跟漲,整體來說,大新竹地區房價仍將繼續呈現易漲難跌的格局。

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