房市全面轉冷!小宅創價神話破滅 台北均單價跌破110萬

2025/07/31 16:28
  • share_fb
  • share_line
  • A-
  • A
  • A+

記者陳韋帆/台北報導

北北桃新建案小宅單價下滑,套房型產品不再是撐價解方。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲北北桃新建案小宅單價下滑,套房型產品不再是撐價解方。(圖/記者陳韋帆攝影)

房市寒風逼人,套房小宅也難撐市況!北北桃今年H1 15坪以下產品,最高單價台北市142.1萬、新北市92.7萬、桃園33.5萬,專家直指投資退場、自住無感,小宅不再是撐價解方。

根據住展雜誌彙整實價揭露資料,2025年上半年北北桃三地分別有「御上中山」、「寶安JR」、「嘉禮綵裕」為單坪最高交易個案。台北市「御上中山」13.2坪頂樓戶成交單價142.1萬元,新北市新店「寶安JR」12.4坪為92.7萬元,桃園市觀音區「嘉禮綵裕」4樓戶則僅33.5萬元,展現小宅推案已不若往年亮眼。

北北桃今年H1新建案套房單價不再創高。(圖/住展雜誌提供)

▲北北桃今年H1新建案套房單價不再創高。(圖/住展雜誌提供)

自住無誘因 銀行貸款意願低

住展雜誌企研室總監陳炳辰表示,雖然小坪數具低總價、好出租、轉手快等優勢,但對自住買家來說空間太小,吸引力有限,若單價過高更顯性價比低。再加上投資信心疲弱,銀行對「鳥籠宅」放款態度轉趨保守,導致市場對此類產品興趣驟減,也反映在今年的價格表現上。

以「御上中山」為例,位於中山北路、市民大道口,生活機能成熟,距台北車站與中山站不遠,「寶安JR」則鄰捷運大坪林站,具交通優勢,但這類地段條件原應帶動價格攀高,實際成交價卻不如預期。相較過去市中心15坪內套房曾創下單坪190萬紀錄,如今卻面臨價量雙跌,足見市場轉冷壓力沉重。

桃園不愛蝸居 小宅行情原地踏步

陳炳辰指出,桃園一向對迷你宅接受度不高,儘管過去一兩年在桃園站、青埔等熱區仍見套房交易價達5至6字頭,但今年推出的「嘉禮綵裕」位於草漯重劃區,每坪僅33.5萬元,僅為當地合理水位,未見追價熱潮。陳炳辰分析,桃園自住型買盤偏好較大坪數產品,加上整體供給充足,缺乏搶購動能,導致套房銷況平平。

同時,由於桃園買方對小宅缺乏剛性需求,若無外來熱錢帶動,整體價格難有突破。過去曾有業者以「低總價」訴求吸引買氣,如今也得面對實際需求不足與貸款困難的雙重挑戰。此現象不僅限桃園,新北市亦見9字頭交易日漸稀有,代表小宅紅利恐已消退。

陳炳辰分析,過往「小宅高單價」的神話正在破滅。觀察實價登錄,今年台北新案套房單坪均價未破110萬元,較去年約130萬元大幅下滑15%;新北維持在8字頭水準,未見成長;桃園更從去年4字頭跌回3字頭。儘管部分案量少者仍有穩定銷售,但整體小宅已不再是房市解藥。

他強調,在房市籠罩升息、管制與觀望氣氛下,即便是曾被視為「入門首選」的小宅產品,也逐步失寵。對投資人而言,報酬率下滑、資金進退空間有限;對自住族來說,實用性與舒適度不足。套房不再吃香,象徵整體市場體質轉弱,或預示房市全面轉冷的轉折點已然浮現。

【#直播中LIVE】《天知道》首播記者會