記者陳韋帆／台北報導
▲一名房東與房客租約未公證，雖然租約到期，房客卻不願搬離，導致房東售屋違約。 （示意圖／翻攝自Pexels）
房東與房客保持怎樣的關係才算安全呢？一名房東將房子出租後，雖然與房客打了租約，卻為了逃稅未進行公證，近日將房屋出售，已經簽約，但房客卻不願搬離，直接陷入違約風暴。地政士表示，未經公證的租約，房客違約不願搬離，即使有押上租期，聲請法院強制執行仍須至少1年起跳時間，所以租約一定要進行公證，才能確保雙方權益。
台灣許多房東為了規避「所得、房地合一」等稅負，房客則是希望取得相對便宜租金，雙方經常不願在租約上進行公證，導致租屋黑數百萬戶計，然而，未進行公證的租約，一旦任一方發生違約情事，雙方對簿公堂時，經常曠日廢時才能取得強制執行裁決，也導致糾紛不斷。
▲老王將房屋出售後，房客違約不願意搬離，導致老王只能賠付買家違約金。 （示意圖／翻攝自Pexels）
簽約未公證 他售屋陷違約風暴
老王將房屋租給小莉（皆化名），約定租期至113年12月31日，去年老王心想，「租約即將到期，未帶租約的情況下，將房屋出售給他人應該沒問題。」老王透過仲介找到買方也簽約了，113年12月開始辦理買賣所有權移轉登記，點交日則壓在今年1月，買家銀行房貸也已核准，契稅、增值稅也完納，老王慶幸房屋脫手大賺一筆，買家也開心買到房子準備交屋入住。
詎料，1月點交日已到，小莉卻突然要求延後半年搬遷，不理雙方簽訂的租約，老王無法說服小莉，想透過合約以法律途徑取回房屋，但地政士則提醒，「未公證合約，想即時取回房屋恐怕不易。」但對於買家而言，購屋是為了自住，也不想接下小莉這顆燙手山芋，雙方買賣破局，所幸買家只讓老王賠付相關損失，未多要求違約金，事情暫告一段落。
▲租約未經公證，一旦發生糾紛，須打官司確認合約效力，取得判決才能強制執行。 （示意圖／翻攝自Pexels）
買賣不破租賃 房屋易主也沒輒
正業地政士事務所所長鄭文在表示，上述案例或許有人會直觀認為，老王房屋已出售，而小莉租約早已到期，新屋主有權利將小莉趕走，事實上，買賣不破租賃，如果新屋主承接，等同要承受老王與小莉未公證的租約，要趕走小莉，也需要冗長的法律程序。
他進一步說明，租約若有公證，聲請強制執行最快3個月能完成，若無公，則必須先打官司，確認契約適法性，對簿公堂曠日廢時，要取得判決及強制執行，至少要耗時1~2年，甚至更久，時間就是金錢，損失將難以估計，建議房屋租約都應進行公證，否則若出現紛爭，損失的遠避逃漏稅來得還要多。
