記者陳韋帆／台北報導
租屋時分不清代租、代管、包租？崔媽媽基金會指出，租屋與談戀愛一樣，「認人不清」是最大禁忌，許多房客將所有業者統稱為「仲介」，卻未察覺其在法規適用與權責上的差異，在簽約交付租金前，務必確認對方是「代租」、「代管」還是「包租」，搞清楚對方在租賃關係中的角色，才是保護自身權益的第一步。
租屋仲介業者主要分為「不動產經紀業」與「租賃住宅服務業」兩大類。前者從事「代租」業務，應持有經紀人或營業員證書；後者則負責「包租」（二房東轉租）與「代管」（受託管理），從業人員需持有「租賃住宅管理人證書」。若業者同時承辦代租與代管，雖然提供一條龍服務，但法律角色仍不同，房客必須查驗相應證照及房東授權書，確保身分合法性。
崔媽媽基金會表示，「代租」屬不動產經紀業，重點在「房屋出租前」的拍照、廣告與帶看，一旦簽約完成，其任務即結束，租約對象仍是房東本人。「代管」則出場於「房屋出租後」，負責點交屋況、代收租金與日常維修，雖然是房東的代理人，但租約上的出租人同樣必須是房東。若入住後設備故障，房客應先聯繫代管業者，由其轉達房東處理。
「包租」則完全不同，業者已先向原房東租下房屋並取得「轉租權」，因此包租業者就是「二房東」。在這種模式下，租約的出租人就是「包租業者」，房客在租期內不會遇到原房東，所有的修繕與管理責任皆由包租業者承擔。包租業者絕不應以原房東為由推託責任，因為在法律關係上，他們就是房客的實質房東。
崔媽媽基金會指出，實務中常有「代租＋代管」同時出現的情況，但關鍵在於「租約上誰被寫成出租人」，如果是代租或代管，出租人名字應為房東，若是包租，才是業者為出租人。
崔媽媽基金會特別提醒，房客在簽約前應要求查驗文件，代租需看經紀證照，代管需看管理員證與授權書，包租則除了證照外，更要確認「轉租同意書」的授權期間是否涵蓋自己的租期。
最後，崔媽媽基金會建議，別急著簽約付押金，先問清楚對方的法律身分。認人不清不僅可能導致報修被推託，甚至可能捲入非法轉租的糾紛。若不幸遇到權責不清或合約爭議，可善用崔媽媽法律諮詢釐清困惑。透過穩定的查驗程序與身分確認，房客才能在理性的基礎上擇優而居，確保在租屋期間獲得應有的保障與居住品質。
