文／師慧君／MONEY錢
買預售、新成屋時，消費者最常被充滿美好想像的廣告詞和美輪美奐的設計圖、樣品屋給迷惑，要如何看穿行銷話術背後的真相，避免買到「雷屋」，是看房前該學的第一課！建商、代銷在宣傳建案時，經常用行銷話術或包裝手法來吸引買方上門，有時消費者不察，便會買到不如預期的產品，即使後悔也無法退訂或解約。
▲（圖／翻攝自MONEY錢）
資深房產專家、網路地產王總經理陳韻如表示，建案的行銷訴求有些的確不符事實，有些則是模稜兩可的陳述，或是未明確告知條件限制。消費者想保障自身權益，一定要多加訪查，再決定是否購屋。以下是近期建案常用的7種行銷話術與背後真相。
話術1：零首付
真相：只是延後付款
零首付只是不用付訂金，不代表完全不用拿錢出來買房，多數建案交屋前仍須繳交至少1成的自備款，扣除銀行貸款8成後，不足的款項以信貸或建商無息貸來補足，雖然購屋門檻看似降低了，但其實只是延後付款，而且加上利息後要付的錢反而更多。陳韻如也提醒，若建商提供無息貸，要注意還款期限是3年、5年，還是7年？若年限過短，還款壓力將大增。
話術2：XX萬交屋
真相：可能只是限定方案
主打低自備甚至「零自備」的建案，須注意是否為「限量方案」或「限定方案」，可能只有少數條件不佳的戶別可以適用。而且低自備、工程期零付款等方案和零首付一樣，只是延後還款時間，後續面臨的將是高額月付金或長年期房貸。
話術3：雨遮不計價
真相：價錢已經灌進總價了
2018年元旦「雨遮不計坪、不計價」正式上路，不少建案銷售時訴求雨遮不計價或「零雨遮」，然而實際上多數建商已將雨遮的價錢灌進總價裡，或是在計算單坪價時將雨遮坪數納入，讓消費者產生單價較低的錯覺。此外，有些建案公設比偏低，也有可能是把雨遮面積算進總坪數裡，或是把雨遮做大來拉低公設比。
話術4：高坪效、魔術空間
真相：坪數小、非正常格局
所謂的「高坪效」和「魔術空間」，其實就是在有限的坪數裡多擠出1房，也就是將原本的1房隔成2房、2房隔成3房，又或者其實是挑高或複層式產品，暗示消費者可以自行施作夾層，讓房間數變多。此類建案看似CP值很高，但若以單坪價來看，並沒有比較便宜，而且所有空間都縮小了，居住起來並不舒適。
話術5：制震宅
真相：可能不是全棟制震
台灣地震頻繁，標榜「制震宅」的建案越來越多，但並非所有建案都是「真制震」，有的案子只有部分樓層採用制震工法，甚至只有1層施作制震壁，卻也宣稱是制震宅，而且賣得比一般建案貴。對此陳韻如提醒，至少要有3分之1樓層採用制震工法，才會有制震效果。
話術6：近運動中心、捷運站
真相：興建與否是未知數
近年來訴求鄰近運動中心的建案變得和捷運宅一樣搶手，但有時計劃還「只聞樓梯響」，並沒有拍板定案或確認興建時程，就被建商拿來當作賣點，而捷運工程也經常一拖就是20年，民眾若衝著這些公共建設購屋，有可能望穿秋水還是等不到。
話術7：近明星學區
真相：年年額滿根本進不去
少子化讓家長更加重視學區，不少熱門的雙語國小、國中年年額滿，擠破頭也進不去。若建案以明星學區為訴求，一定要問清楚學區劃分方式，和入學的條件限制，以免買了房子以後發生「看得到、念不到」，必須大老遠跨區就讀的窘境。最後陳韻如也提醒，買房時「不要用價格決定一切」，畢竟一分錢一分貨，有時單價多個2、3萬元，就可以買到格局、建材和配備都相對更好的案子，那就不該貪圖便宜去買不理想的產品。
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