▲地政稅務！查封中的遺產，可以過戶嗎？（圖／資料照）
文／方暮晨／MyGonews買購房地產新聞
「人的權利能力始於出生終於死亡」，當往生的當下所有的權利義務都全部停格，再依民法§1138的順序，由法定繼承人繼承遺產，所以財產滿滿就兒孫滿堂，如果負債一堆可能就唇亡齒寒，無人相伴，這時子孫們記得3個月內拋棄繼承，以免債務纏身。
社團法人新北市地政士公會分享一件案例指出，最近客戶問我，爸爸走了，留下5間房子，可以先辦理3間過戶，再辦理其他2間嗎？基於職業上的敏感，我反問是否債務大於遺產？也可以考慮限定繼承或拋棄繼承，保障自己的權益。這時客戶娓娓道來，因為老爸經商時有一些債務問題，所以有2間房子當時被銀行查封，但是整體來說遺產大於負債很多倍，只是短時間要取得一筆現金去撤銷查封登記，辦理過戶有實際上的困難，所以打算先繼承未被銀行查封的3間房子，賣掉其中1間就有錢可以還清銀行欠款，辦理撤銷查封後，再辦理剩下2戶房屋的繼承，在財力上比較方便處理。
依據土地登記規則§141規定「土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限……三繼承，四其他無礙禁止處分之登記。」也就是說雖然房屋現況被銀行查封登記，但是繼承仍然可以順利的辦理過戶，不需要先去銀行還款就可以順利繼承，只是辦理過戶後，原來的查封登記仍然存在登記簿謄本上，如果要自由處分，還是要先撤銷查封後，才可以自由的賣給第三人。
另外，還有同條第四款「其他無礙禁止處分之登記」。例如：書狀補(換)發、地址變更登記、抵押權塗銷登記等案件，在查封的情況下還是可以申請的。
查封雖然限制了所有權人的處分權利，但是當繼承發生時，因為繼承是事實行為，非法律行為，所以您過戶的權利並沒有被剝奪，您可以先將五間房屋一併繼承完成，讓沒查封的房屋待價而沽，賣得好價錢，再去清償查封中的房屋，切勿心急處分房屋，讓自己的荷包縮水，提醒您善用地政士的專業能力，可以免得您不必要的困擾。
