記者陳韋帆／台北報導
▲中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄。（圖／記者陳韋帆攝影）
全台十五大不動產業聯合會今(18)日舉辦2022年第一場記者會，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示，去年缺工缺料問題嚴重，成長上漲了55%，預售屋只好調升售價，政府則打出了打房組合拳，甚至祭出預售屋禁換約政策，他認為，「禁止換約恐怕矯枉過正，限制了老百姓處置財產自由，所以應延緩實施。」
林正雄說，政府自2020年底實施選擇性信用管制，吹起新一輪政府打房的號角，接著2021年3/19、9/24、12/17共4度調降貸款成數與建地限期18個月開工等，希望從資金面截斷炒房動能。
「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」政策加上近期熱議的「囤房稅」以及「預售屋禁止換約」議題，政府這套打房組合拳又快又猛，希望房價可以停止漲幅並軟著陸。
然而在國際通膨浪潮之下，置產成了資金良好的避風港，而隨著土地與營造成本不斷上升，剛性買盤也終於停止觀望紛紛出籠，形成房價的一股上升螺旋，2021年全年買賣移轉棟數也因此上看35萬棟，創近8年新高。
林正雄認為，2022年房市將呈現「量縮價揚」
「預售與新成屋市場」部分，因通膨壓力大，營造成本持續上漲。且開發商受限於央行選擇性信用管制，導致購地貸款成數減少，購地連動降低，將直接影響市場上新案件的供給量明顯減少。
「成屋(二手屋)市場」，則因房地合一稅長達5年的閉鎖期，與超重的45%稅率。將使房屋市場上二手房屋供給減少，造成供不應求；而稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價。
林正雄說，其實產業界亦不樂見房市暴漲，沉重的貸款將影響消費者生活品質。我們肯定政府穩定房市的美意，然而建議政策可以更細緻考量，故提出五大建議。
一、房地合一稅閉鎖期長達5年，超重移轉稅阻止房屋進入市場，對流動性產生重大影響，前面我的論述可以知道剛性買盤動能非常強烈，若市場上供給減少，對於平抑房價並沒有幫助。建議：適度鬆綁房地合一稅規定。
二、選擇性信用管制對於開發商購地貸款限制為5成(1成需開工方能動撥)，等於開發商在購地階段必須籌措6成現金購地，許多中小型開發商將無法生存，造成市場上大者恆大，不利於不動產市場健康發展。建議：土地融資限期18月內需動工開發實在太短，建議拉長。再者若已限期開發，貸款成數應回歸到8成，若逾期未開發再調降成數與加碼計息。
三、為給尚無能力購屋的年輕家庭或弱勢族群有良好居住環境，應增加市場上住房供給。建議：政府加重補貼住宅公益出租，增加出租住宅供給，也能減輕年輕人的負擔。
四、政府希望藉由囤房稅增加多屋者持有成本，但稅賦成本容易轉嫁，不但無法達到政策效果，反而形成強烈副作用，使租屋族群面臨更大生活壓力。建議：暫緩實施囤房稅，妥善配套措施，避免誤傷租屋族群與包租代管業者。
五、內政部重拳打炒房，提出限制預售屋換約轉售的草案，造成許多已購買預售屋消費者內心恐慌。預售屋以時間換空間，在興建過程中按工程進度付款，減輕購屋自備款負擔，使購屋族順利成家。
舉例來說：每個預售案期間長達3-4年，期間若消費者因人生規劃或職涯發展出現重大變動，交易出售亦屬合理行為，不應強制限制民眾財產交易權利。建議：暫緩實施「限制預售屋換約轉售」，待與產業界妥善互動，避免造成產業動盪與消費爭議。
最後，林正雄表示，房市政策往往牽一髮動全身，高漲的房價，背後不見得都是業者或屋主得利，工料雙漲下，看似房價走揚，建商、營建獲利卻有可能不增反減；對於民眾而言，預售屋本是可減輕民眾購屋的一種方式，為打投機客而傷及無辜想必政府也不樂見，人民每天打拚的背影也很偉大，盼政府施行一切政策前，應再行三思。
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