獨家/新竹選前「房價蓋牌」?陸敬民:真實情況天花板早已衝破7字頭!

2023/02/06 16:22
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記者陳韋帆/新竹報導

陸敬民表示,新竹房價天花板早已7字頭,但打炒房通過,估計未來價格會陷入僵持。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲陸敬民表示,新竹房價天花板早已7字頭,但打炒房通過,估計未來價格會陷入僵持。(圖/記者陳韋帆攝影)

《平均地權條例》年前三讀通過,新竹房市近況如何呢?住宅週報社長陸敬民接受《三立新聞網》訪問指出,「其實新竹天花板房價早破7字頭,但縣市府不知為何許多案例都沒有揭露?現階段竹北精華地段預售新案整體單價行情預估約落在65~68萬之間。至於打炒房草案三讀通過後,對竹科房市第一個考驗的時間點,估計在329檔期。」

陸敬民表示,「《平均地權條例》通過之前,新竹便有不少資深投資客陸續登出,目前留下來或新進場的,研判多為純自住、自住兼投資,還有置產族群。而耐人尋味的是在去年1126地方選舉前,不少案場遍陸續傳出成交6、7字頭消息,但選前實登疑似蓋牌遲未見揭露?所以近期民眾如果發現實登陸續揭露,大家反而要留意成交的時間點,以免誤判政府打炒房措施在新竹無效。」

他指出,去年竹北預售市場單價頻創新高的建案,以竹北高鐵站前的「站前三寶」為主,依序是:「寶佳奇磊」、「合新詠遇」和「一森峰」,推估主力成交行情區間約在63~68萬,少部分站上7字頭。這樣的狀況出現後,不少在地建商新案便將該價當作地板價,然後往上開價,「站前三寶」價格形同定錨!

不過,也由於竹北新竹精華區預售新案單價漲幅和漲速均超乎各界預期,部分建商還出現「緊急修正房型」的動作。例如,豐邑和富宇兩大品牌建商考量到市場單價暴漲,原本產品坪數乘以暴漲後的單價,新總價逼近所謂的「4千萬豪宅限貸門檻」,於是先後更改產品面積、將坪數改小。

陸敬民說,「我們可以從中推估兩個跡象,一、竹科人雖高薪,但終究是受薪階級,絕大多數購屋者仍需貸款購屋,所以4千萬的限貸令就是一個門檻,建商也不願自找麻煩、觸及這樣的天險;二、竹北新竹精華地段標配3房2廳1平車的主流預售屋房價,原則上已難再創新高,因為上述標配總價已來到竹科優質首購族群2600萬的能力上限!今後建商只能透過再進一步縮小房屋坪數、提高車位價格,還有降級建材設備等手段,來壓縮總價區間,其他能玩的相當有限。」

新竹房市未來走向如何?他預測,「交易量部分,土地開價過高,建商推案意願下降,估計將是『量縮』;價格部分,由於目前已經觸及竹科受薪階級購屋能力上限,我們只要觀察329檔期,精華區推案價格就可判斷,如果沒有建商開價再挑戰新高,估計將會僵持好一段時間。」

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