記者陳韋帆／台北報導
▲避免買到爛尾樓，購屋前先調閱「土地謄本」，可大幅降低受害可能。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
房市不景氣，各地陸續爆出建商倒閉消息，事實上，建商無論是有意或無意讓建案爛尾，出事前都會出現四處找人投資、一屋多賣等情況。正業地政士事務所所長鄭文在表示，「想要大幅度避免買到爛尾樓，其實只要花點時間查詢建商名下或建案土地是否有出現『不正常抵押』現象，一張只要20元，就能大幅度避免踩雷。」
爛尾樓是指建案在施工過程中因資金斷鏈、建商倒閉、違法問題等原因導致無法如期完工、交屋的建築物。此類建案常讓購屋者陷入「付了款卻無法入住」的困境，甚至衍生貸款負擔、法律糾紛與居住安全等問題，政府現行制度如履約保證、建照審核等，雖具預防功能，但實務上仍難全面杜絕爛尾風險。
▲建案爛尾前，建商通常會大舉融資土地，出現「多筆設定抵押」。（示意圖／林口怪怪屋／記者陳韋帆攝影）
建商爛尾常見情況
預售屋變成爛尾樓前，據經驗，建商無論是惡意吸金或資金鏈即將斷鏈，經常會開始「一屋多賣」、「四處邀人投資」、「土地不斷融資」。
「一屋多賣」、「四處邀人投資」兩情況通常可以向在地仲介或投資客打聽到，當然，對一般民眾而言或許不見得可以輕易獲取消息；但「土地融資」就很簡單，只要將要購買的預售屋「地號」申請土地謄本，就能見到「設定抵押」的狀況。
雖然一般建案興造前，都會先將土地向銀行進行抵押，作為興建資金，但如果出現「多筆設定抵押」，基本上就已經是建案出問題的前兆。由於土地是整個建案最值錢的地方，無論是建商想惡意詐欺或資金鏈出問題，通常會最大幅度從土地貸款出資金。
▲透過地號向地政事務所申請「土地謄本」，就能看到土地「設定抵押」的債權狀況。（圖／資料照）
預售屋有建案地號可查詢
鄭文在表示，據建築法規，建案起造前必須先取得建照才能公開預售，建照上就會有房屋基地的地段、地號；另，依據內政部定型化契約，預售屋有至少5天審閱期，建案基地的「地段、地號」就可從中見到。
他說明，有了建案基地的「地號」，就可以到全國任何地政事務所，跨區申請到相關基地的產權資料，依照土地謄本的記載，判斷該預售屋基地抵押權設定的情事，檢視該預售屋基地的負債情況，加以判斷該預售基地，風險控管。
鄭文在指出，一旦發現土地的「設定抵押」債權人越多越複雜，相對應的就是建商的財務槓桿操作越大、風險越高，而在購買預售屋前，先查詢土地謄本，一張只要20元（有可能不只一張），就能大幅度降低買到爛尾樓風險，建議在房市多事之秋的現在，購買預售屋前先進行查詢，避免上當受害。
