MyGonews這些因素 2020年台中房市初現隱憂

2020/03/09 18:10
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▲2020年台中房市初現隱憂,中國疫情曝露建材斷料危機(圖/資料照)

文/蕭又安/MyGonews買購房地產新聞

「大台中房市交易動態資訊平台」發布2019年大台中房市分析年報,就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。在建物買賣移轉登記數量部分,2019年全年度的建物買賣登記棟數為43,438棟,與2019年相比有9.1%的漲幅;第一次登記棟數為15,927棟,較2019年小幅成長3.3%,整體房市交易量能以自用買盤為主,有熱化表現。

正心不動產估價師聯合事務所表示,本次各數據統計時間說明如下:買賣登記案件數量統計至2020年2月、建/使照數量統計至2020年1月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2019年12月。進一步觀察2019年度各區的買賣登記棟數情形,交易熱絡區域分別由北屯區(6,296件)、西屯區(6,121件)及南屯區(4,338件)位居前三,仍集中於屯區,而北區緊追在後,亦有高達3,769件交易量能,主要係該區有單一個案(微笑世紀雲品特區)大量挹注而攀升。而2020年2月的買賣登記棟數為3,797棟,相較於上月增加34.6%,比2019年同月增加70.9%;2月買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(876棟)、西屯區(420棟)及南屯區(403棟)。

 

▲圖一:2019年度各區買賣登記棟數統計表(圖/資料照)

統計近四年建照及使照量狀況:2016年建照戶數13,312戶、使照戶數12,580戶;2017年建照戶數15,380戶、使照戶數12,122戶;2018年建照戶數21,245戶、使照戶數13,147戶;2019年建照戶數25,495(戶)、使照戶數13,814(戶)。建照量已連續四年攀升,2019年再創歷史新高點,主要與建商為因應目前剛性需求的低總價門檻,轉推小坪數、戶數多的產品有關;使照量雖無顯著成長,但也維持連續兩年正成長,若再考量預售屋建築完工之遞延期,後續恐有爆量情形。而2020年1月建照為2,409(戶),月減21.2%,年增89.4%;使照為1,169(戶),月增1.6%,年減20.2%。

 

▲圖二:大台中建照、使照戶數年度變化及圖三:大台中建照、使照戶數月線圖(圖/資料照)

依實價登錄資料分析,2019年各季交易量與總金額分別為Q1:9,920件、總金額約1,315億;Q2:12,080件、總金額約1,720億;Q3:12,238件、總金額約1,690億;Q4:14,211件、總金額約2,081億,其中第四季量能湧現,超越104年Q4為因應105年房地合一新制上路而出現的避稅交屋潮價量,一舉創下近年新高紀錄。

端看2019年全年表現,成交總金額高達6,806億,較2019年大幅增加近1,400億,年增幅25.6%,而成交總量則為48,449件,亦成長7,813件,漲幅19.2%。(註:第四季納入南屯區新業誠家勞工合宜住宅交易計算)。
 
在土地成交價格部分,2019年Q4都內土地各類均價表現與上季相比,住宅區、商業區以及其他區呈價揚,工業區下滑,農業區則為持平表現;都外土地中,甲建、乙建、丁建及農牧用地均價有下滑情形,而丙建及其他土地均價則與上一季相當。

 

▲圖四:大台中各季成交數量與總金額變化及圖五:2019年Q4土地成交比例與均價表現(圖/資料照)

2019年Q4商業區土地均價約47.6萬/坪;住宅區土地均價約24.9萬/坪;工業區土地均價約15.9萬/坪;農業區土地均價約7.4萬/坪。本季以商業區土地價格成長幅度較大,並已連續兩季價揚,其中成交單價較高之土地為西屯區文商段(約209萬/坪)、大里區大忠段(約98萬/坪)。
 
近年來各類型建物的建坪平均單價為:透天厝單價約22.7萬/坪,大樓單價約20.7萬/坪,華廈單價約15.4萬/坪,公寓單價約14.1萬/坪。以長期而言,呈微幅上漲趨勢。2019年Q4各類產品單價表現以透天厝漲幅最顯著,其餘則略為上揚。

 

▲圖六:近年大台中土地交易單價變化(圖/資料照)

2019年全年度原台中市區屋齡2年內大樓交易案件,以西區單價較高,而交易量則集中於北屯區、西屯區及南屯區。北屯區價格與2019年相比無明顯變化,呈價穩狀態,均標以上區位漲幅約1萬/坪;西屯區全區價跌,其中均標~頂標因2019年有高單價個案集中交易致價格大幅攀升,本年度進行修正而有回跌情形,下修幅度為6.2~14.1萬/坪;南屯區前標~頂標突破4字頭房價,主要係有高單價指標性建案(磐鈺雲華、雙橡園1617)交易佔大宗,其成交價分別為約36.4~49.8萬/坪、50.5~61.3萬/坪,底標亦成長逾2萬/坪。
 
2019年全年度原台中縣區屋齡2年內大樓交易案件,以大里區單價較高,而交易量則集中於大里區、太平區及烏日區。大里區全區價格與2019年相比有1.9~3.7萬/坪不等之漲幅,底標價格亦已接近2字頭門檻;太平區均標以下區位有價揚表現,主要係有櫻花青上森大量交易所致,成交價約17.3~22萬/坪,高價位區則略跌;烏日區優於2019年表現,全區漲幅在1.3~2.9萬/坪間。
 
而分析2019年全年度各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過百件者),以太平區、沙鹿區及大雅區之平均總價較高,本季新屋透天厝交易熱區為清水區、沙鹿區及梧棲區,以海線地區為主。清水區購買主力帶為840~1,130萬元間,整體表現與2019年相當;沙鹿區購買主力帶為1,135~1,750萬元間,全區價揚,尤以均標以上漲幅顯著,高總價產品主要位於北勢東路一帶;梧棲區購買主力帶為845~1,155萬元間,價格僅略為下滑,表現尚穩。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示,依據2019年全年度實價登錄資料回顧屋齡2年內新屋總價交易狀況,仍係以總價低於仟萬較受消費者青睞,其中又以總價500~1,000萬元間佔大宗,各類建物交易總價帶及交易熱區概況如下:
 
1.住宅大樓新屋市場主力為500~1,000萬元間,並集中於北屯區(26.1%)、西屯區(11.7%)及大里區(11.3%)。
 
2.華廈新屋市場主力為500~1,000萬元間,並集中於龍井區(27.4%)、沙鹿區(8.8%)及大甲區(8.0%),以海線地區為主。
 
3.透天厝新屋市場主力為1,000~1,500萬元間,並集中於大雅區(14.9%)、清水區(13.6%)及沙鹿區(12.8%)。
 
若進一步以年度交易分析近四年來的建物成交總價落點(不分屋齡),長期以來均以500~1,000萬元交易為主,佔比有逐年增加趨勢,其次則為總價1,000~1,500萬元間。值得注意的是,高總價市場並不如想像中的悲觀,在熱推小坪數、低總價之際,總價超過3仟萬元之交易仍達平均水平,未見明顯限縮情形。

 

▲(圖/資料照)

對此陳孟筠認為,目前預售市場小坪數的剛性需求是以年輕首購為主,但對企業主來說,成屋市場中的大坪數反而是貼近實際需求的產品,以現在的購地及營建成本做為比較基準的話,成屋市場價格反而是相對便宜的,因此也能維持高總價市場一定的交易量。

 

▲表一:近四年台中成屋市場住宅總價帶落點分析總表(圖/資料照)

另外,從2019年台中市府釋出的標售土地分佈及重大建設軌跡可看出,展望未來台中房市推案重點核心地區為水湳經貿園區、北屯機廠、台74線沿線太平地區。惟2020年受中國新冠肺炎疫情衝擊,影響層面亦擴及至建築業,基於中國係重要的製造業大國,中國停工將使營建原料產業鏈有斷鏈危機,舉例來說,許多建材材料多仰賴進口,其中又以中國佔比較高,現在雖仍有存料可供貨,但如若中國復工狀況不如預期,市場上很快就會出現搶料進而造成在建工程的成本暴漲,不論是對興建中、完工餘屋,抑或是2020年預計新推個案產品來說,成本只會同步往上修正,再加上原本就存在的缺工問題,雙夾打擊之下房價實在沒有下修的理由。
 
陳孟筠亦指出,有部分業者反映台商因短期無法回中國,反而有時間賞屋進而提升高單價市場成交率,而台灣相對完善的防疫措施也逐漸被鄰近國家看見及認同,尤其對香港人來說,因反送中事件加上相關的生活條件、環境、語言等都容易融入,來台置產的機會也有望增加,其為突破口之一;至於是否影響2020年台中房市的推案佈局,陳孟筠則認為不會造成太大的動盪,此次疫情如屬短期危機,隨著政府有效控制疫情後,第一季所醞釀的自住買氣,將可望在第二季挹注,故建商採取延後推案的可能性較高。

 

【本文獲得 「MyGonews」授權刊登】原文在此

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