▲2020年Q1大台中房市「互有消長」（圖／資料照）
文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞
「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年Q1大台中房市分析季報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2020年5月、建/使照數量統計至2020年4月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2020年3月。
在建物買賣移轉登記數量部分，2020年第一季的建物買賣登記棟數為10,444棟，季減15.6%、年增12.5%；第一次登記棟數為3,626棟，季減3.4%、年增1%。往年第一季常受季節因素(農曆春節)干擾，且第四季通常為購屋旺季，故第一季的移轉棟數普遍較上一年度第四季少。
就單月表現來看，最新的2020年5月買賣移轉登記棟數為3,021棟，相較於上月增加0.5%，比2019年同月大減27%；觀察近六年的同(5)月移轉棟數表現，均量為約3,548棟，今年5月移轉棟數表現在平均值之下，有待加強。本(5)月買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(6,296件)、西屯區(6,121件)及南屯區(4,338件)；統計今年1~5月買賣移轉登記棟數共計16,471棟，暫時落後2019年同期(16,722棟)表現，相差約1.5%。
建照、使照量部分，2020年第一季建照量合計為8,253(戶)，較2019年同期增加2,678(戶)，年增48%、季減2.6%；使照量為2,903(戶)，比2019年同期微幅領先95戶，年增3.4%、季減32.3%。而以單月表現來看，2020年4月建照為1,397(戶)，月減40.5%，年減32.4%；使照為776(戶)，月減50.2%，年減25.9%。雖然本月建、使照戶數呈雙跌走勢，但今年累計至4月為止，建照戶數依舊領先2019年同期2,007戶，使照戶數則暫時落後176戶，推案量能仍強勁。
▲圖一:大台中建照、使照戶數月線圖（圖／資料照）
依據實價登錄資料分析，2020年Q1成交金額為1,673億，季減19.6%、年增27.2%；成交量為11,570件，季減18.6%、年增16.6%。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，比較近六年來的第一季價量表現，今年初期雖遇新冠肺炎爆發期，但不論是在交易總量或是總金額，均優於前五年(104~2019年Q1)表現，其主因係由於與房地產有關之相關統計數據大多屬於落後指標，又因房地產具有僵固化、變現性及流通性差等特性，故疫情是否對房市造成影響，預計在今年第二、三季才會浮現，其從前述提及的建物買賣移轉登記數量即可看出端倪：台中2020年第一季年增率高達12.5%，但加計4月後年增率縮減至6.9%，再併計5月後，已轉為衰退1.5%。
▲圖二:近六年大台中Q1交易數量與總金額變化（圖／資料照）
在土地成交價格部分，2020年Q1都內土地各類均價表現與上季相比，僅工業區價揚，其餘均下滑，其中又以商業區及其他區跌幅較大；都外土地中，乙建、丙建及農牧用地均價有上漲情形，而甲建、丁建及其他土地均價則下跌。
▲圖三:2020年Q1土地成交比例與均價表現（圖／資料照）
2020年Q1商業區土地均價約44.9萬/坪；住宅區土地均價約24.7萬/坪；工業區土地均價約16.7萬/坪；農業區土地均價約7.2萬/坪。商業區土地價格上一季受部分七期高單價交易而攀升，本季則多以衛星區(舊台中縣)交易為主，故有下修情形。
▲圖四:近年大台中土地交易單價變化（圖／資料照）
近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約22.9萬/坪，大樓單價約20.7萬/坪，華廈單價約15.5萬/坪，公寓單價約14.1萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2020年Q1各類產品單價表現：華廈與上季持平，而透天厝、大樓及公寓則略為下滑，跌幅在3千~6千元間。
依據2020年Q1實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為51.2%與23.9%，交易以總價500~1,000萬元為主，佔比達45.9%。
2020年Q1各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者)，以西屯區單價較高，而交易量則集中在北屯區、大里區及南屯區。北屯區過半交易屬大毅讚幸福，成交價約22.6~30.7萬/坪，影響後標~前標攀升2.2~6萬/坪，而底標漲幅近6萬/坪，係因反映總太織築行情而價揚，該案成交價約20~23.5萬/坪，全區無1字頭房價；大里區表現與2019年相當；南屯區有六成交易係屬建義ATM，成交價約20~25.7萬/坪，且本季高單價產品交易量銳減，僅頂標續揚，其餘區位下修幅度均超過5萬/坪。
而分析2020年Q1各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者)，以北屯區、大里區及沙鹿區之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區為梧棲區、清水區及龍井區，以海線地區為主。梧棲區購買主力帶為935~1,510萬元間，總價超過1,500萬交易量增，包含荷園十七期(總價1,482~2,000萬元間)，致前標~頂標價格成長逾350萬；清水區購買主力帶為738~1,022萬元間，整體呈小跌；龍井區購買主力帶為770~988萬元間，底標~後標主要反映璞悅麗景個案行情而走弱，其成交總價為598~923萬元間，反觀中高價位區則呈價漲。
