▲全球貨幣寬鬆，資金浪潮湧向房地產，賴正鎰：全台房市幾乎免疫，台中與台南表現最優，估全台全年仍有望破兆元（圖／資料照）
文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞
全國商總理事長賴正鎰2020年7月9日在商總H1不動產委員會記者會指出，六都在上半年預售推案總戶數已達到預估2020年總量的42％；且預售及新成屋推案僅較2019年同期略減1.8％。他也以推案戶數統計數字分析，台中市推案戶數在六都占比達26.8％而居冠。台南市房市2020年上半年更急起直追，推案量較2019年同期成長60％，成長率高居全國第一，這些都說明了房地產在上半年可說是「幾乎完全免疫」。
他認為，建商將228及520檔期延遲推案避開疫情，6月起各大建商加大搶地之快狠準、都更審議增速、看房人潮組數回籠多及成交比提高，已回復到2019年下半年水準。他預估2020年下半年「價揚、量增」，各地推案與成交速度會更加熱絡，預估全國的年推案總量仍有機會破兆元。
賴正鎰分析，新冠肺炎疫情在全球造成千萬人確診染疫，超過50萬人死亡，所幸已陸續控制中，各國加緊研發疫苗，甚至到人體試驗階段，世界各國分階段局部解除管制，全球景氣亟待復甦，各國採貨幣寬鬆策略來抗疫救經濟，資金氾濫湧入股匯市，使得多個國家股市大漲，儘管中美貿易戰仍有變數，但各國均以振興與防疫並行。
在台灣，整體經濟格局已明顯反轉向上，股匯市的資金浪潮，更外溢湧向房地產，房市升溫而持續帶動國內都更案熱度，像是雙北地區，2020年都更案件創新高，新北市政府更祭出「都市更新106重建專案計畫」，加速都更審查績效再添利多。
賴正鎰指出，台灣內有台商資金回游要趕在2020年8月14日「海外資金回台專法」首年8％優惠稅率期限前匯回；外有中美貿易戰未止及大陸即將通過港版國安法的隱性風險，都讓台商海外資金的移動與布局加速，台灣是最安全的地方，無限的資金追逐有限的投資標的，無論是股市或房市、產業經濟，下半年開始蓄勢待發、不漲也難。
尤其台灣防疫成果良好，政府七月起陸續推出安心國旅及振興三倍券，他看好下半年經濟及觀光旅遊業可望逐步邁向復甦之路，回台資金多到爆，加上國內利率持續低檔與股匯市屢創紅盤，房市也有機會再挑戰一波新高點。
他說，台商回流商辦大熱門，不少頂級商辦2020年都將租金調高15％，預估台北商辦2020年平均租金會走揚，投資客也看好商辦利多，加上利率偏低，投入商辦租賃市場。在住宅部分，房東近年要申報所得只好上調租金，將稅金轉嫁租屋者，租屋者看到房貸利率下降，每月負擔利息變低，跟租屋支出相去不遠，使得租屋者不想幫房東繳房貸，興起「租不如買」念頭。
國內金融行庫2020年5、6月起，陸續推出優渥房貸利率政策，甚至降至1.349％搶客，締造歷史新低紀錄，許多有購屋及置產計劃的國人看好疫情平穩，利率低減輕房貸負擔，房價也還在盤整階段，6月起各預售建案接待中心看屋人潮，就像端午連假的國旅人潮一樣熱，加上港版國安法已通過7/1起施行，港人移民台灣購屋意願大增，出現向上U型曲線，大家預期台灣房市可能有一波漲勢，紛紛趕緊進場。
根據市調及內政部統計，六都推案總戶數，2020年一至六月與2019年同期相當，累計H1推案戶數達4.32萬戶，總數雖較2019年H1的4.4萬戶微幅減少(詳如附表)，但已達到是2019年底時預估2020年推案戶數10萬3680戶的42％，建案看好台商回流資金及自住剛需，土地交易更是火紅。
▲六都2020 H1 預售推案戶數與去年同期比較（圖／六都不動產開發公會、市調資料）
賴正鎰歸納了上半年房市六大現象，(一)建商積極買地、標地，(二)成交持穩，價格微揚，(三)房貸利息降低，(四)台商回流加速，國內游資多，(五)新預售屋的坪數放大，從45坪增為60坪，(六)建築成本每坪上揚1.5萬元。
他說，2020年上半年上市櫃企業商用不動產及土地市場交易金額為1,530億元；從買方類別來看，建設類以553億元佔了57％，建商大動作囤地可見一斑。台灣低利環境搭配豐沛游資，建商搶地、囤地之餘，也全力投入都更與合建，連壽險業也開始搶標地上權土地；尤其台北市區土地供給有限，多數要靠都更取得土地，但每個都更案走完程序都要10至15年，墊高建商經營成本，未來台北房價只會大幅上漲。
賴正鎰表示，2020年以來營建缺工缺料成本高漲，經業界估算2020年每坪住宅營造成本較2019年約漲1.5萬元，看來「房價真的回不去了」。他還觀察到2020年房地產市場發現自住與置產投資的買盤都已經進場，目前市場上來客量不僅恢復到新冠肺炎疫情前的熱絡，甚至還多了一、二成，且成交率也明顯提高。
他說，六都預售及新成屋推案，2020年上半年Q1受疫情影響略有緊縮，但5月底疫情平穩及低率走低激勵，買盤漸回溫，Q2僅減少1.8％。上半年推案戶數統計，台中市在六都占比26.8％，全國居冠，這是受到捷運綠線即將通車、水湳經貿園區、屯區與海線重大建設陸續到位，受人口紅利與軌道經濟雙重加持，不僅讓台中市的房市開出紅盤外，建商更加重布局南投與彰化等大台中衛星城市。
此外，台南市因基期低，加上鐵路地下化開工、運河星鑽區段徵收、南台南副都心區段徵收，南科廠商擴大投資等重大建設效益持續發燒，房市急起直追，推案量成長60％，高居全國第一；其次，人口最多的新北市，推案量也成長15.3％，板橋、新店、新莊、淡水等區推案量最集中。
展望下半年到明年的房市趨勢，賴正鎰認為將呈現五大格局，包括(一)雙北建地日益稀有，在政策面作多，加速都更審議程序情形下，優質地段的都更與合建案，重獲建商青睞。(二)換屋型需求提高，50、60坪中大坪數產品再度抬頭，去化加快。(三)受營建成本上漲，預估各地新建案開案價，傾向調漲約12至15％。(四)商用不動產及土地市場交易將創歷年新高。(五)科技業及製造業擴廠需求成長擴大，工業地產交易量攀升，桃園及中南部等土地單價較低的工業區及周邊土地，吸引台商布局設置廠辦。
商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全聯會理事謝坤成指出，產業回流和低利率，對房市都是強心針，對換屋置產族而言，買房子不單是居住，更是享受生活，他觀察目前市場有幾個有趣現象，就是「預售快、成屋慢」、「搶早鳥優惠價很夯」、「低自備款產品熱賣」、「25坪以下2房2衛天下無敵」、「後案拱前案，單價越拱越高」。
他說，以近二年推案量及建照核發總樓地板面積居六都之冠的台中市為例，捷運綠線2020年底將通車，加上鐵路立體化等各項重大建設完工，生活機能大幅翻轉，吸引各方買盤湧入，原先業界預估全年推案約2500億，但延遲性推案陸續就位，台中全年上看2800億水準，同時各區新案成交價幾乎站穩30萬元/坪。
