文／品嘉建設 創辦人 胡偉良
我的上兩篇文章〈台灣房市交易量下滑，房價為何降不下來？〉刊出不到三天，便吸引逾15萬人點閱，引發廣泛討論。許多讀者留言表示：「我們不是不想買，而是買不起」、「建商怎麼可能降不了價？」這些疑問非常值得正視。
今天，我想進一步從建築成本、融資結構、土地供應，以及年輕世代買房出路四個面向，回應大家的關注，說清楚台灣當前房價「降不下來」的真相。
一、建商「降價無能」的四大壓力
1. 缺工與成本上升，壓縮利潤極限
建築業目前正面臨缺工與工資齊漲的壓力，再加上原物料價格未見明顯回跌，施工成本持續高漲。尤其在都市更新或危老改建案中，因需提供原屋主「一坪換一坪」保障，建商必須「用更多（包括售價）去換回付出的原本」，本來利潤就微薄，若再降價，根本等於賠本做生意。
2. 土地取得困難，總成本居高不下
台灣可開發的精華土地愈來愈少，公辦土地釋出緩慢，私有土地開發又常因產權複雜、整合不易而延宕，導致建商必須以高價搶地。即便在邊陲地區，也因交通建設預期、地方炒作等原因，地價水位始終未見鬆動。
3. 銀行限貸、融資收緊，資金壓力加劇
不少人認為建商資金雄厚，可以撐很久。但事實上，央行限貸與集中度管制使得許多中小型建商的資金調度日益困難，加上升息後財務成本提高，建商背負的「資金壓力」比多數人想像中大得多。若貿然降價，等同壓縮現金流，增加風險暴露。
4. 預售轉成成屋，會面臨交屋交惡潮
建商若在預售階段降價，將遭遇已購客戶反彈、要求退訂甚至求償的風險；若等到完工再賤價銷售，將面臨龐大的庫存壓力與利息支出。在這兩難下，多數建商選擇「撐住、不動」的靜觀其變，導致房價僵硬不跌。
二、年輕人買房真的無解嗎？找出可能的新路徑
面對這樣的市場現實，年輕人不是沒有出路，而是要改變過去「一步到位、買市中心三房」的買房觀念，調整策略才能找到適合自己的購屋路。
1. 「用時間換空間」，從衛星區域起步
過去很多人認為買房就要住市中心，但隨著交通建設如捷運、輕軌、快速道路陸續完成，衛星城市與次都會區已成為新選擇。像是新北的三峽、林口，台中的太平、北屯，或高雄的鳳山、仁武，都是進可攻、退可守的潛力區域。
2. 小坪數、機能宅為主流首購選擇
首購市場的邏輯已經從「大空間」轉為「高機能」。只要通勤方便、生活便利，20～25坪的小兩房其實已足夠新婚或單身家庭使用。用有限預算買到實用空間，比追求夢幻三房來得實際。另外，在建築業務配備上講求實用，不必要一定要用高規格配備。
3. 善用政府政策與貸款資源
目前中央與地方政府皆有提供青年購屋貸款、低利方案與首購優惠條件，應善加利用；另可結合專業代銷或財務規劃師協助，掌握每月可承擔支出與總價上限，才能做出符合自身能力的購屋決策。
胡偉良觀點：解方在改革，也在認清現實
台灣房價會不會跌？我認為短期內難以明顯修正，除非出現系統性風險或國際經濟劇變。與其一味等待房價腰斬，不如認清制度與成本結構的現實，從政策端與市場端同步找出出路。
政府應從整體政策架構著手，解決都市更新、土地釋出、融資環境與稅制結構等問題；建商也應提升產品力與透明度，真正做到「物有所值」；而民眾，尤其是年輕人，更要以靈活心態與長期眼光面對房市，才能在高房價的浪潮中站穩腳步。
