獨/上一堂課就變「包租公」?專家列舉「三大風險」要當心

2021/03/15 17:43
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記者陳韋帆/台北報導

房貸利率僅剩約1%,創下台灣有史以來新低,不少人開始想當「包租公、包租婆」賺取租金,甚至坊間還出現一堂課教你變成包租公的課程。專家指出,過去職業房東,「租屋投報率」約抓在2%起跳,以目前房貸利率而言,看似有利可圖,但當房東前必須詳細計算「裝修費、修繕費、買賣雜支」等各項費用,以及房價漲跌的可能性,才不會賠了夫人又折兵。

▲陳傑鳴指出,當房東必須承擔三大風險,提醒投資人應留意。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

屋比房屋總監陳傑鳴表示,在低利時代,搶當房東概擴而言,共有三大風險,一、「你想當房東,租客也想買房」;二、「少子化、不婚族變多」;三、「餘屋、空量攀升套牢」

一、「你想當房東,租客也想買房」既然是低利時代,在投資人想當房東的同時,不少租客也開始「轉租為買」,目前市況正在變動中,未來究竟租客會減少抑或不變,暫時無法估計,但短期內必定有所變動。

二、「少子化、不婚族變多」;過往投資人多選擇在「學區、辦公商圈」等人潮密集區域,但受少子化、不婚不生影響,25坪以下的小宅住房需求愈來愈熱,選擇符合目前市場需求的產品變得相當重要,否則,坪數過大租金總額拉高,就有可能面臨難以出租的窘境。

三、「餘屋、空量攀升套牢」除了租金投報率的計算之外,也別忘記鎖定「具增值性和保值性」的精華區置產,舉例而言,不少大學近年紛紛倒閉,套牢了不少周邊區域房東,也有不少重劃區,推案量過大,導致餘屋、空屋數量攀升,所以購屋前也要詳細做區域調查,才能降低被套牢的風險。

陳傑鳴指出,當房東其實也必須花不少時間帶看、篩選房客,對於房東新手而言,選擇合法、專業的包租代管業者也可省去不少麻煩,還有減免稅賦優惠。不過,需額外支出1~2成不等的管理費用,將拉低投資報酬率,建議民眾投資前應審慎評估財務狀況,避免因周轉不靈成為「賠售戶」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,房東需了解目前租賃法規,一般自然人出租房子,租金所得可先扣除當年度租金收入的43%做為必要費用後,剩下57%來做為課稅額,或採取「列舉扣除」的方式,逐項提出包括修繕費、貸款利息等證明來申報所得,建議房東可先行試算何種扣除方式對自身較有利,擇優申報。

另外,張旭嵐提醒若出租的房客是公司法人,則需代扣繳10%的租賃稅,如租金超過台幣 2 萬元,還需要扣繳 2.11% 的二代健保,這部分通常是約定由房客負責申報繳款,再另行計算合約上的租金金額,因此在簽約前,都必須了解清楚。

每月能安穩收租是多數房東最期待的理想情況,不過現實房東長得面對空置率的風險,和房客的素質問題。尤其若是以收租來支付房貸成本,一旦沒人承租時,有可能影響自身財務規劃,都是房東們要審慎評估的條件之一。

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