低利率環境、熱錢潮來襲,許多建案大放異彩,甚至連新北市新莊副都心重劃區一帶,歷經今年見3字頭賠售,將投資客洗出場,房價打底了,建商更積極推案往前衝。根據住展雜誌統計,北台灣2020年上半年累計推案量走高至5652.32億元,年增幅約5.5%,其中,新莊被視為買氣死而復生,市況轉趨活絡。
過去房市多頭時期,新莊副都心重劃區規畫多個豪宅社區,隨著房市下修,大坪數產品率先失寵出現賠售慘況。根據全國不動產企研室統計新莊副都心中央路豪宅,包括《遠雄中央公園》、《遠雄米蘭公園》、《新富邑》、《新潤都峰苑NO1》近1年實價揭露資訊,發現多筆慘賠1~2成、賠售上百萬交易,等於直接賠掉一間雙北小套房。
投資客被洗出場,下一位便宜接手!全台最經典的「屋主買錯時機」、「投資客也被套牢」的新莊副都心,在歷經至少6年時間,隨著房價賠售下修,似乎盤勢愈來愈乾淨。房仲指出,以新莊副都心來說,近年賠售戰激烈上演,從景氣高峰6字頭房價,如今中央路豪宅房價則來到每坪38~46萬元,而目前宏匯廣場即將試營運,將是解套出售好時機。
新北市新莊副都心不少建案推出與交屋時,已經逢房地產景氣循環最高點,2015年大台北地區房價反轉開始修正,進入交屋期的新莊副都心面臨龐大賣壓,不少專家都提醒,「掉下來的刀子別接」,房價一路從6字頭往5、4字頭字頭下修,歷經5、6年時間,不少屋主撐不住,轉手陸續賠售,去年底出現3字頭房價,今年回穩4字頭,被視為落底訊號。
新北市新莊副都心賠售慘況尚未停歇!今年更出現「整個街廓,只要賣房就賠售」的奇觀。新莊副都心中央路、福壽街與昌平街的街廓,區內有6社區包括遠雄系列「中央公園」、「海德公園」、「巴黎公園」與「米蘭公園」,以及「興富發新富邑」、「最高峰」,但今年以來有3個社區只要成交就是賠售。
即便今年房市受到武漢肺炎干擾,但房價未見大跌,目前疫情趨緩也沒有大漲態勢,而許多重劃區近年逐漸去化餘屋、價格轉穩,卻也有曾經火熱的重劃區,至今還在多殺多、屋主還沒解套,目前被投資客玩殘、屋主持續套牢的重劃區,包括新莊副都心、頭前重劃區與台北內湖五期,持續有賠售案例。
近年新北市新莊區房市多數聚焦新莊副都心、頭前重劃區,但因房價下修,新莊屢傳豪宅與新大樓賠售交易,也讓在地房市蒙上一層陰影,不過非重劃區的舊市區商圈店面,近年反而低調驚漲,甚至有持有2年轉手獲利逾千萬元的案例。
2019年新北市坪數50坪以上房子,由林口區拿下交易量第一名,其次才是新莊區。房仲業者觀察,林口近年吸引財團投資,除了五星飯店、三井Outlet進駐,機捷通車後,機能更趨成熟,帶動人口移入,去林口全年增加5501人,成為新北人口成長最快速的區域,就業機會可望再帶動林口房市買氣。
前幾年房市景氣反轉,不少重劃區都淪為賠售重災區,有些人選擇危機入市,買了別人平轉或賠售的房子,但卻沒發現「水很深」、房價沒有止跌,最後原本開心買到賠售房子的人,不見價格彈升慘被套牢,甚至2019年出現賠售的案例。
在股市中有所謂的「妖股」,走勢與大盤或常理相悖,不符合基本的技術分析規律,暴漲暴跌。這10年多頭房市也有「妖宅」出現,包括產品規劃很普通,房價卻狂漲,或是不對的地段規劃錯誤產品,卻因房市題材狂炒、炒過頭,最後房價消風了。
1月31日正式通車的新北環狀線,因通車題材讓沿線房市能見度增加。新北市新莊地政事務所統計近一年在新莊區內各站周遭500公尺的房屋交易,以捷運幸福站買賣成交件數123件最多,房價落在每坪30至40萬元,這大概就是10年前新莊頭前重劃區開始推案的起漲價格。
城市重要軸線是經濟發展軌跡,選對軸線進行投資,就是跟著經濟發展成長;每個大城市、小區域都有A級地段,觀察國際都市A級地段會有一條主要幹道,從這主要幹道兩側可發展出許多A級、B級產品,因此,就商用不動產投資而言,找到城市主要幹道,再篩選標的進行投資,就是獲利鐵定律,這條主要幹道就是「城市中軸線」。
新北市長侯友宜2020年1月8日主持市政會議,表示未來3年是翻轉新北的關鍵,市府團隊將全力推動塭子圳、五股垃圾山及蘆南盧北都更重劃,建構新板特區、新莊副都心與三重第二行政區為新大台北軸心,透過「點、線、面」的努力,力拼翻轉。
新莊副都心房價直直落,近期揭露的實價登錄,隨便的賠售案例,都是500萬元、超過1000萬元的賠售價格,除了大坪數慘賠,現在連一般含車位61.7坪、中坪數的物件也能慘賠2成房價、500餘萬元,房價殺到3字頭。其實新莊副都心房價這麼慘,從內政部的低度使用(俗稱空屋)與待售餘屋數據就能清楚。
住展雜誌統計,2019年1月至10月底與2018年同期相比,推案量淨增金額最高的前十個行政區,依序為龜山、三重、板橋、新莊、中正、淡水、林口、中壢、北投、大同等區。住展雜誌企研室經理何世昌表示,2019年推案量淨增最多的前十區中,高達七個行政區靠著重劃區推案潮而進榜,當中有幾個重劃區在過去幾年差點死透,但如今已經起死回生大復活了,顯示房市正在復甦當中。
新北市地政局今(1日)再度公開標售新北土地,其中,「新莊北側知識產業園區」本次標售8筆土地,吸引包括新潤興業、日泰國際出手獵地,共標出4筆土地,標脫金額14.87億元。由於環狀線預估年底通車,而環狀線與機場捷運線在新北產業園區站交會,因此建商選擇進場買地。
重點壓寶新莊副都心商用不動產的宏匯集團總裁黃坤泰表示,集團目前跨全球找尋房地產合適投資標的,主要鎖定商業辦公大樓為主。他說:「我們發現亞洲地區好地段的頂級辦公大樓供應很少,但是需求很高,投資報酬率都不錯,以集團藍天電腦(股票代號2362)在日本投資的3筆商業不動產為例,2019年7月公告處分利益約4.25億元,4年的報酬率約達20%,算是還不錯的投資。
宏匯集團與新北市政府合作在新北市新莊副都心推動「商場、飯店、辦公」的3件A級BOT建設開發案,宏匯集團總裁黃坤泰以「回饋新北、帶動升級、榮耀新莊」的態度,要突破過去大台北地區以台北市為商業發展重心的框架,在新莊副都心投入A級「宏匯廣場」百貨、國際級「宏匯凱悅嘉軒酒店」,以及頂級商辦「i-Tower雲端科技大樓」,完成商業區發展必備3要件,繁榮新北。
房市走緩跌格局,但今年卻出現不少「漲跌互見」案例,大坪數豪宅賠售不斷,但也有一般中古屋,成功轉手獲利。近期實價登錄就揭露,重災區新莊副都心的周邊,有賣家獲利出場,且是前一手屋主賠售殺出,在2018年12月接手購入,今年6月出脫,帳面獲利250萬元。
林口、三峽新市鎮重劃區近幾年人口移入增長,讓房市打出逆轉好牌,相較之下,新莊副都心因房市多頭期建商一窩蜂推大坪數建案,導致成屋脫手困難,不少投資客只能慘賠出場。而新北環狀線捷運有機會年底通車,也讓不少屋主期盼有解套機會。
8/1 鬼門開很多日常生活習慣,在鬼月期間被視為禁忌,盡量避免就怕來好兄弟,不過過去傳統農曆七月不宜看房、買房,如今年輕人卻打破成規,特愛挑在鬼月賞屋,就是因為這段時間買氣淡,房價折扣高外,業者也會祭出送家電等活動,買氣反倒異軍突起,反而成為撿便宜省錢的關鍵月份,而民眾若要在這段其間賞屋,也有些護身「眉眉角角」。
新北市新莊副都心重劃區,在房市多頭期清一色推大坪數,最高點時建案喊價每坪90萬元,但隨著房價下跌,該區更被形容是「暴跌失速列車」。不過,近期就有建商盤算小坪數、非一般事務所的產品鮮少在區內,具競爭誘因,以「買得起小三房」推案,預估房價4字頭。
近幾年房市存在許多「平行時空」,慘澹的大坪數市場+慘烈區域,兩者一碰上,例如新莊副都心,就只剩悲觀銷售;但台北市一些精華地段小宅案,卻默默繳出不錯成績單。例如鮮少有新案釋出的台北喜來登飯店旁,出現「菁英宅」,雖然總價3千多萬元,但專賣給年輕有錢人,享受生活。