文／張國蓮／MONEY錢
在台灣當一個老人很不容易，因為年金改革讓退休年金越來越少，但高齡化與少子化趨勢，又讓長期照護的花費越來越大，並且需要靠自己準備。尚未退休者還可以努力工作，趕快積極學習投資理財來儲備退休金，但即將退休或已經退休者，又該怎麼辦？
▲（圖／翻攝自MONEY錢）
此時，我們先來看看行政院主計總處的「國富統計」：至2016年底，台灣民眾的資產價值當中，有近5成是不動產，住宅自有率逾8成。這2個數字讓我們明白，房子是民眾可善加運用的工具之一，正如合庫董事長雷仲達所說，年紀大有房產但沒有現金或現金不夠的退休族，可把房子轉化成現金來支付生活費、醫療費等，這是合庫積極推動「以房養老」的基本立場。
缺錢有房老人應申辦
越領越少降低誘因
國立政治大學地政系特聘教授張金鶚進一步解釋，當老人只剩房子而現金不夠時，為了讓生活過得好一點，把房子抵押給銀行，銀行每個月付給老人生活零用金。這個好處是老人能在宅老化，在熟悉環境生活直到往生，同時又能避免被騙或錢被誤用，但缺點是銀行貸放的成數頂多為房價的7成，每月能拿到的金額有限，而且還必須扣利息，領得越久、每月拿到的錢越少，通常只能當作補充養老金的來源之一。要了解張金鶚的「領越久、錢越少」，得先明白以房養老的作法。傳統的房屋貸款，把房子抵押給銀行，由銀行根據房地產價值、借款人還款能力等綜合評估，將房價的一定成數一次撥給借款人，借款人按月還息或本利攤還。
「以房養老」的作法也一樣，但有2項差別：首先，借款人多為即將退休或已經退休者，銀行評估貸款成數主要考慮的是房地產價值，其次，銀行每月定期撥付金額給借款人，除了第1個月之外，第2個月開始領取的金額就必須先扣除要歸還的利息，當所領取的金額隨時間拉長而遞增，就會出現「領越久、錢越少」的情況（因為每個月都會新增一點借貸的錢，借款人每個月就會增加一些利息）。
不想少領 利息可先掛帳
等契約終止再繳付
為了解決這個問題，部分銀行提供了「利息掛帳」的選項。以土銀為例，土銀個人金融部表示，該行的以房養老產品依利息掛帳方式，分為「全數掛帳」與「部分掛帳」兩種。全數掛帳是當貸款成數未達房價5成時，利息可以先掛在帳上，借款人無須還息，即每月領到的金額一樣，等契約終止時，本利再一次清償。部分掛帳是當貸款成數超過房價5成，借款人須按月還息，直到每月應還的利息已達到每月所領金額的3分之1時，多出的利息可先掛在帳上，等到契約終止時與本金一併清償。還有部分銀行推出「帳戶型」，即申請後可先暫時不動用，等借款人使用後銀行才開始計息。此外，部分銀行也把以房養老跟商業保險結合，例如台灣中小企銀提供借款人一次撥付整筆貸款，再由借款人向保險公司購買年金保險。保險公司按月撥付金額給借款人，若借款人死亡但年金尚未到期時，則改由受益人繼續領取至契約終止，此時需償還貸款本利，無法償還時，才由銀行處分擔保品。
12家銀行承辦
清償方式有3種
綜合目前12家銀行承辦的以房養老內容，可說是大同小異，但因各銀行貸款成數、利率、還款方式、期限、申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同，建議有意申辦的民眾親至銀行洽詢、試算與比較，選擇最適合需求的產品。至於借款人關心的房屋所有權問題，通常銀行有3種作法，以台灣中小企銀為例，契約因借款人過世或到期而終止時，有3種收回債權的方式：①先洽請法定繼承人以自有資金或自行出售擔保品清償借款本息；②銀行向法院聲請處分擔保物，賣得價金先償還銀行借款本息，剩餘價金歸還法定繼承人；③法定繼承人與銀行協商，將擔保品所有權移轉予銀行。當借款人於契約到期時依然健在，合庫還提供「展期」的選項，雷仲達表示，借款人可以跟合庫商定以最長5年為限來展期，當5年到期後，雙方可再商定展期，合庫如此做的目的，是希望能協助退休老人有基本的生活、醫療資金保障。
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