文／編輯部／MONEY錢
▲（圖／翻攝自MONEY錢）
申請自用住宅
省稅金額高
買、賣及持有房屋要繳的稅各不同，加上房地合一制度上路後，「房地產稅」堪稱是不少人報稅時最難懂的事，不過只要從「持有稅」、「交易稅」及「資本利得稅」這3個項目來了解，就可以變得很簡單！顧名思義，持有稅是持有房產期間要繳的稅，可分為地價稅、房屋稅；交易稅是買賣房屋時，買方及賣方該繳的稅，買方要繳契稅、印花稅（依當年房屋持有時間比率與賣方合繳），賣方則必須繳交土地增值稅及房屋交易所得稅，房地合一制實施後，土增稅並未調整，但為了避免重複課稅，申報賣屋交易所得時，可以扣除土地漲價總數額。而房屋交易所得稅，其實指的就是「資本利得稅」，有新、舊制之分。
設定自用住宅
省下房屋稅和地價稅
房屋稅和地價稅是房屋及土地所有人持有期間每年要繳的稅，屬於地方稅，課稅的稅率由各地方政府決定。繼前幾年為了打壓房價，台北市政府大幅度調升房屋稅之後，2017年台南宣布連續3年調漲房屋稅，且往前追溯15年，此外，2018年7月後取得使用執照的台中新建、改建或增建的房子，今年徵收的房屋稅也將調漲60%，各地房地產投資人務必事先計算房屋稅，以免與原本想像差距太大。房屋稅的計算方式是：房屋評定現值乘上適用稅率，房屋評定現值的內容又包含標準單價、折舊率、路段率，適用稅率則分為住家用1.2%、營業用3%～5%及非住家非營業用1.5% ～3.6%。近年台北市政府大幅度增加標準單價及路段率的標準，房屋稅跟著被提高，若非手頭有非常多房屋，建議屋主最好過戶時就將房屋列為住家用的自用房屋，以免稅金爆增，而大傷荷包。
地價稅有「一般用地」和「自用住宅用地」的區別，每年11月徵收，通常按照公告地價8成做為土地申報地價，自用住宅稅率僅千分之2，一般用地稅率則採累進制，從千分之10到千分之55皆有，稅率差距相當大。
此外，地價稅採歸戶制，也就是每一個土地所有權人，在同一縣市內只有1張地價稅稅單。購屋人過戶後，宜前往稅捐機關，辦理地價稅自用住宅變更，若家中有很多房地產，最好選擇總地價最高的那間設立戶籍，並申請自用住宅，節稅效果最高。要注意的是，房產所有權移轉登記時，房屋稅及地價稅由買賣雙方依當年房屋持有天數比率分攤。
繳納契稅、印花稅
才能完成房屋過戶
契稅是土地房屋權屬發生轉移變動時買方要繳的稅，印花稅則是一種憑證稅。契稅僅計算房屋不計算土地，以房屋評定現值6%為計算標準，在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅；印花稅則是核定契價乘以千分之1計算。
房屋評定現值與實際買賣行情沒有關係，由地方政府依各類標準核算，契稅、房屋稅都依此為課稅標準，買方須在合約成立後30天內繳納契稅及印花稅，否則無法完成過戶。舉例來講，若洪小姐在今年3月買進一間房子，假設該屋房屋評定現值為300萬元，土地公告現值為700萬元，則須繳納18萬元的契稅及1萬元的印花稅。不過，若是取得不動產的移轉價格低於評定標準價格時，可依移轉價格計算契稅，購屋者若想知道房屋評定現值，可向稅務機關查詢，也可直接查房屋稅單，每棟房屋評定現值皆不同，核定契價也不同，由地政人員試算較準。
一生一次、一生一屋
自用住宅享土增稅優惠
房地合一新制實施後，土增稅並未調整，但為了避免重複課稅，申報賣屋所得總額時，可以扣除土地漲價總數額。
土地增值稅的計算方式是按照土地漲價總數額，依適用級距乘上20%、30%、40%等3級稅率，土地漲價總數額有2種算法，一是買賣房屋年度的土地公告現值差額，二是買屋和賣屋時的實際價差（必須提供證明），不過，出售自用住宅用地時享有10%優惠稅率，差距很大，建議盡量以自用住宅用地申報土地增值稅，較能節稅。以自用住宅用地節稅，又可分為「一生一次」和「一生一屋」2種方式。「一生一次」指每人一輩子只能申請一次；政府為了鼓勵民眾換屋，又推出「一生一屋」方案，只要符合資格條件，申請次數不限，但前提是要曾申請過「一生一次」，且條件相對較嚴。
2年內買賣自用住宅
善用重購退稅
如果賣屋者剛好要換屋，可以使用「重購自用住宅扣抵稅額」節省土增稅。申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件：➊買進或賣出的2間房屋皆符合自用住宅、➋購屋價格必須高於賣屋價格、➌2間房屋產權登記的時間必須在2年內，不過2間房屋登記名義人必須要是同一人，可扣抵上限則為售屋時繳交的土增稅金額。但所得稅法提供的重購退稅優惠，出售者與購屋者就不需限制同一人，配偶也可以。
重購自用住宅用地退還土增稅的計算方式為：
新購自宅用地申報移轉現值－（出售宅用地申報移轉現值－出售宅用地已繳土增稅）
若計算結果≧已繳土增稅款，已繳的土增稅款可全數退還；若計算結果＜已繳土增稅款時，可退還計算結果的稅款。舉例來說，假設陳先生賣掉舊房地產土地現值100萬元，土增稅30萬元，新買房地產土地現值為120萬元，計算結果是50萬元，則已繳的30萬元土增稅可全部退還。除此之外，重購自用住宅也可扣抵賣屋時所繳的稅額，達到節稅的效果，房地合稅一實施後，重購退稅則視出售的房地適用房地合一舊制或新制而定。重購價額超過原出售價額者，可申請扣抵或退還所繳的財產交易所得稅。按重購價額占出售價額的比例，退還已繳的稅額，重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。除了土增稅外，賣屋者還要繳納資本利得稅，如適用舊制，得申報財產交易所得稅，舊制採房地分離課稅，併入綜合所得總額計算，一不小心就會讓稅金「爆表」，尤其賠錢賣屋時，最好詳列各種成本舉證，以免被政府多課稅。
本文經MONEY錢授權刊載，未經同意禁止轉載。原文在此
延伸閱讀
