文／張國蓮／MONEY錢
世新大學新聞系兼任教授彭懷恩在2017年8月退休，秉持著「房地產是動產」、「現金在手不嫌多」、「年輕時養房、年老時靠房養」的想法，於退休前申辦以房養老，「現在是給太太的零花錢，萬一我離世，就當太太生活費的補助來源。」彭懷恩笑著說。
擁有逾30年買屋經驗，人生好幾桶金來自房地產的彭懷恩，談起房地產投資就滔滔不絕，談退休理財也有自己的一套想法。現年66歲的彭懷恩表示，自己60歲時就開始規劃退休，退休金的來源也早有準備，因為年輕開始工作時就盡量創造多元收入，基本退休生活費用也從4個方向來安排，合計8萬元。
這8萬元包括自己和太太的退休年金各月領2萬元，2個小孩每月各孝養1萬元，以房養老每月2萬元。至於退休後在世新、陽明大學兼任教職，以及出版社稿費、顧問費等就當作是額外收入。
▲（圖／翻攝自MONEY錢）
退休不缺生活費
3理由申辦以房養老
過去在報社寫社論的彭懷恩時常注意國外資訊，很早就知道「以房養老」這個機制，當台灣開始討論時，彭懷恩也跟著思考，把以房養老當作退休金的來源之一。
約莫退休前半年，彭懷恩著手申請以房養老，希望能順利銜接原本固定教職收入停止後的缺口。這並不是因為彭懷恩缺錢，而是基於3個理由：① 錢在手上永遠不嫌多；② 房子抵押後沒人可以動，能防範人性；③ 篤信好區位、好房子增值機會高。彭懷恩精算過，假設以房養老領了10年，約240萬元，只要房子上漲10%，就能抵掉240萬元，等於老天爺給240萬元的零花錢。
申辦以房養老，家人的態度如何？彭懷恩指出，以房養老最大的問題是子女，「一種情況是父母想把房子給子女，另一種是子女不願意父母申辦以房養老，怕自己的權益受損。」
彭懷恩以自己的情況舉例，兩個小孩已經在父母協助下擁有房子，這間做為以房養老的房子是太太的，給不給孩子由太太決定。況且，以房養老屬於一種逆向抵押房屋貸款，差別在於只看房子的價值，不看借款人的還款能力；以及款項是每月定期領，而不是一次拿一大筆錢。
當契約到期或是貸款人死亡時，貸款方可以選擇把貸款繳清拿回所有權，或者放棄所有權給銀行，這點跟房貸繳不出來，所有權歸銀行是一樣的。所以他已經跟小孩說清楚，屆時若想要房子，可用「借新還舊」的方式，拿回房子的所有權。換句話說，一樣能把房子留給小孩，除非小孩自己放棄。
越領越少缺誘因
房產增值可彌補
雖然靠著房地產累積不少資產，彭懷恩也同意，房地產的大多頭環境不再，不過他也強調，從大學畢業至今，每年都聽到房價一定會跌，卻也發現好區位房價大跌的可能性極低，「在可預見的未來，大台北房價要大跌的可能性不大。」彭懷恩如此表示。
因此，向來把房地產當做動產的彭懷恩，過往每隔一段時間就會考慮利用轉換房貸行庫來重估房地產價值，以活化房產。2017年起，以房養老也成為他活化房地產的另一種方式，強調以房養老具有「人一樣住在裡面，不需要賣掉房子」的優點。
「不過以房養老的缺點是會越領越少。」彭懷恩坦承，這是他先前沒料到的問題，他認為，這點容易讓以房養老缺乏誘因。但即使如此，彭懷恩估算，金額明顯減少應該是在10年後才會出現，他並不擔心，因為他評估房地產的可能增值情況，10年後資產重估，有機會彌補可能減少領取的金額。
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