房產中心／綜合報導
全球通膨風險驟升，熱錢加速流向房地產，國內自疫情趨緩後出現的「恐慌性買盤」，不僅掀起猛烈的漲價風暴，部分區域甚至出現炒房集團壟斷房源、業者與屋主坐地起價的失序行為。憂心房價失控，被視為遏止房價飆漲最後一張王牌的央行也開始反守為攻，一年內3度出手，從資金源頭進行調控。
一直默默在關注房市動態的央行，去年底至今已接連祭出3波房市信用管制，最新一波調控出台的時間點特別選在9月底，也就是被房地產業者視為年度最大檔期的928檔，相當具有針對性。央行總裁楊金龍自己也坦承，接連推出3波信用管制，目的就是要避免房市泡沫化，進一步引發系統性風險。
央行於9月24日召開的第三季理監事會議宣布，利率「連六凍」，但房市信用管制再加碼。包括新增自然人於特定地區（六都與新竹縣、市）第二戶購屋貸款不得有寬限期、購地貸款最高成數由6成5降為6成，同時也將工業區閒置土地抵押貸款的最高成數調降至5成，引起市場高度關注。
與此同時，央行還要求主要公股行庫帶頭，對於第二戶以上貸款採取差別利率，上述特定區域第二戶利率至少1.6%起跳、第三戶利率則調高至1.72%起，明顯較第一戶的1.31%高出許多，若以貸款1千萬元、分20年期償還的條件推估，民眾購買的第二屋，總利息支出將比第一戶多出33萬元。
▲全球通膨風險驟升，部分區域甚至出現炒房集團壟斷房源！（圖／業者提供）
專家解讀，造成近期房價飆漲的因素有很多，但最主要還是低利率環境，以及民眾對於全球通膨快速升溫的預期心理所導致。因此，央行除了祭出自然人買第二戶無寬限期的措施，也訂定第二戶以上貸款的「差別利率」，力圖透過滾動調整的方式提高資金取得困難度，逐步消弭熱錢短時間內湧入房市的副作用。
專家分析，為了解決高房價問題，政府相關部會去年著手研擬的「健全房地產市場方案」，包括實價登錄2.0與房地合一稅2.0都已在今年上路，但從效果與影響層面來看，央行逐步收緊的限貸措施才是最大「殺招」，且值得注意的是，央行這次出手已擴及一般市場，將對換屋民眾或收租置產族群造成影響。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，第二屋取消寬限期意在降低槓桿操作空間，明顯是針對投資客而來，但央行此舉也會影響到換屋族的資金調度，尤其是預計先買再賣的換屋民眾。在兩邊同時都要繳房貸，且第二屋既無寬限期、利率又較高的情況下，就可能會出現較重的財務壓力。
以第二屋房貸利率1.6%、貸款金額1000萬、還款期限20年來計算，若使用3年寬限期，前3年每個月只需繳付1萬3333元的利息，但在無寬限期的情況下，則一旦房子交屋，就必須立即面臨每月高達4萬8716元的應繳本息，大幅限縮民眾短期持有，或一次購買多戶的操作空間。
學者則認為，央行這三波信用管制都相當到位，但仍需留意「升息不是萬靈丹」，且政策調整利率牽一髮動全身，包括企業借款、消費性貸款都會受影響，就連一般想買房自住的首購族也會受波及。目前央行要求銀行調升第二戶貸款利率的做法，相較於全面升息，比較不會傷及無辜。
況且，台灣大部分購屋族都有貸款，房地產可以說與金融業綁在一起，加上構成這波房價上漲的因素相當複雜，不可能只靠單一政策就能達到效果，因此政府對於房市降溫政策不宜下猛藥，而應該多管齊下、漸進式調整，否則危及金融穩定，進一步衍生系統性風險，相信是所有人都不樂見的結局。
央行最新房市信用管制措施
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▲（表／業者提供）
