記者李育道／台北報導
▲瑞銀集團近日公布《2024年全球房地產泡沫指數》，其中邁阿密、東京和蘇黎世被列為風險最高的城市。（圖／翻攝自Pixabay）
當房地產價格快速上漲並達到不可持續的水平時，房地產泡沫就會形成，而需求突然下降，像是住房供應迅速增加或需求急劇下降，價格就可能會大幅下跌，使該國面臨經濟危機的風險。瑞銀集團近日公布《2024年全球房地產泡沫指數》，其中邁阿密、東京和蘇黎世被列為風險最高的城市。
該指數的模型是由多項數據構成，其中最重要的是「實際房價漲跌幅」與「租金漲跌幅」，而「實質房價漲跌幅」指的是扣除通膨後的房價，不是我們一般說的名目房價。瑞銀指出，2024年觀察統計的25個城市中，許多城市的「實際房價」已經見底，泡沫分數大多下滑，而泡沫風險最高的城市為美國邁阿密，第二高是日本東京，第三則是瑞士蘇黎士。台北市則不在統計之中。
近二年以來，25個城市普遍出現住房供給不足的問題，導致租金節節升高；不過分析城市經通膨調整後的房價目前比2022年中期全球利率開始飆升時平均低約15%。瑞銀全球財富管理首席投資辦公室房地產主管 Claudio Saputelli解釋「價格調整最強烈的城市是那些前幾年房地產泡沫風險較高的城市」，法蘭克福、慕尼黑、斯德哥爾摩、香港和巴黎的實際價格比疫情後的峰值低20%或更多。溫哥華、多倫多和阿姆斯特丹的實際價格大幅下跌約10%。
整體而言，25個城市過去四個季度的特點是房價成長緩慢，房租漲幅較大。但巴黎和香港持續出現強勁回檔。相比之下，杜拜和邁阿密等熱門地區的房價進一步飆升。以供給面而言，溫哥華、雪梨和馬德里等城市住房嚴重短缺。由於住宅供給短缺，大多數城市平均租金漲幅都達到5%，且在最近4個季度，租金漲幅正在擴大，甚至遠超過薪資成長和房價上漲的幅度。
▲東京「實際房價」延續了前幾年的漲勢，五年來經通膨調整後的房價上漲了30%以上。（圖／翻攝pixabay）
瑞銀指出，房屋短缺的加劇（表現為租金上漲）有助於穩定許多城市的房屋市場。過去兩年，實際租金平均成長了5%，並且在大多數情況下超過了收入成長，其中又以巴黎、香港房價跌勢最為劇烈，因此泡沫風險普遍下降。惟東京的「實際房價」近幾季延續了前幾年的漲勢，五年來經通膨調整後的房價上漲了30%以上，是租金漲幅的兩倍多，房價所得比在25個城市中最高，泡沫化風險升至第二名。
瑞銀全球財富管理研究的主筆總結，房地產市場的勢頭將會改善，租金上漲支撐了城市地區的置業需求，利率下降將使用戶成本優勢急劇轉向購買，隨著負擔能力的提高，首次購屋者將重返市場，「許多城市的實際房價已經觸底，經濟前景可能會決定價格是再次飆升還是橫盤整理」。
