房貸比租金便宜就買房? 無殼教授:對「包租公」才有差

2020/04/17 19:01
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記者陳韋帆/台北報導

房貸利息比租金低,租屋族就會「轉租為買」?恐怕沒有那麼絕對。無殼教授章定煊表示,降息後購屋門檻並未降低,要讓租屋族「轉租為買」相當不易,而統稱置產客的包租公、包租婆、企業等,才是真正有可能被加速購屋的族群。

▲章定煊也曾以為利息比租金低,租屋族就會「轉租為買」。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊坦言,自己過去也曾認為只要利息比租金低,大家就會開始買房,但根據過去的文獻探討「降息與購屋意願的相對關係」,答案是不成立的,而且各國都有租金乘數(房價/租金)越來越高的現象,簡單而言,就是租金追不上房價,兩者沒有直接關聯

▲對租屋族而言,租金不是影響購屋的唯一因素,還有門檻的問題。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

他解釋,該文獻設定「租屋時,使用權會受限,所以有能力繳交房貸的人,一定優先選擇購買。」最後結果證明,買房並非只有租金單一項目會影響決策,還有門檻的問題,簡單說,即使租金比貸款利息貴了,但你卻沒有自備款,又怎麼買得起?

▲一般上班族而言,即使降息了,也不見得有辦法承擔房貸。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

門檻指的是自備款、負擔能力,以及工作穩定度,換句話說,假使購買千萬房,你必須要先存到300萬元自備款,而剩餘700萬設定30年房貸來說,即使以目前超低利率1.19%推算,每月至少也要還約2.3萬元房貸

▲即使月薪達5萬,也要考量是否會失業的問題。(示意圖/記者邱榮吉攝影)

也就是說一旦買了千萬房,假使以年約25~30歲的一般上班族而言,月薪至少要達5萬,才不至於讓房貸超過薪資的一半,期間還不能失業,或許有人認為還有可能升職加薪之類的機會,但對於穩健的財務規劃而言,「可能升職加薪」這句話太過飄渺。

▲章定煊認為,低利環境對於置產客相當有利,甚至還會風雨生信心。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

回到正題,章定煊認為,降息並無助於門檻的降低,影響租屋族「轉租為買」的機率並不高,反倒是置產客的租金收益會提升,加上貨幣寬鬆政策與通膨,房價持續上揚,置產客還多賺到增值效益。

最後章定煊說,這也是面對此波武漢肺炎(COVID-19、新冠肺炎),財團卻風雨生信心的原因,原本推估脫標7成的「高雄開發區土地標售」,變成10標全壘打,就可得知低利環境為置產型的買方,帶來多大的信心。

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