獨/房地合一2.0三大漏洞?學者:「預售屋」才是大漏洞

2021/03/12 16:42
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記者陳韋帆/台北報導

行政院會昨(11)日宣布通過「房地合一」所得稅法修正草案後,不少產業界開始哀鴻遍野,並指出「稅制不全、閉鎖期拉長至8年、申報不實」等問題。房產學者章定煊指出,這件事說穿了,等於「預售制度」本身就是大問題,否則也不用為了抑制炒房而不斷修法。

▲預售屋連房子都還沒蓋好,所以「轉單行為」在法理上不會有所謂的產權移轉。(圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊表示,「稅制不全」指的是預售屋尚未成屋,所以買家沒有產權,而土地權也仍在建商手上,但按照「房地合一稅」的概念,先課徵土增稅後,剩餘的增值才算是房屋所得,預售屋的轉單,完全沒有「產權」移轉,依此課稅法理上似乎站不住腳。

▲預售期間簽約後,開始計算持有時間,但一旦實屋交屋,又會歸零重新計算。(圖/記者陳韋帆攝影)

「閉鎖期拉長至8年」新版房地合一稅制表明:「持有房地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年,未逾5年者,稅率為35%。」也就是說,假使預售期間買屋、3年後交屋,原本等到第3年稅率可降到35%,但因為新版稅制,等於一交屋,持有期馬上又歸零重新計算,等同閉鎖期變成3+5=8年。

▲「申報不實」本身就是觸法行為,沒有所謂的漏洞問題。(示意圖/翻攝自Pixabay)

而「申報不實」其實就是不肖投資客結合黑心房仲的假申報手法,在實價登錄時直接作假買賣價金,或者浮報裝修、房仲費用等,因法規本已有約束不得偽造文書,且意圖使公務人員登載不實也會觸法。

▲章定煊認為,預售制度本身就是一個問題,目前政府抑制的方式相當緩和。(圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊說,其實上述爭議「稅制不全」是法理問題,到立法院確實會有所爭執,透過修法可以完善;「閉鎖期拉長至8年」可有效抑制轉單炒作問題,畢竟真正想自住購屋的人,幾乎不會轉單,拉長到8年會受影響的多是短線炒作的投資客。

至於「申報不實」部分,他認為,以此為由當作爭議,好像在爭議能不能超速飆車一樣,別忘記台灣是法治國家,採用上述手法作假申報,就是犯法,根本不算是法規漏洞。

▲章定煊指出,房貸成數相較過去已大幅拉升,成屋銷售才能大幅度解決炒房問題。(圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊指出,台灣擁有世界罕見的「預售屋制度」,是因為台灣人早期窮、房屋貸款成數又只有5成左右,為了讓大家都能買得起房,才出現的應對制度,但衍生的「爛尾樓、炒房」等問題也不少;反觀先進歐美國家,房屋必須是成屋銷售,或者結構體完成5成、7成以上才能買賣。

他說,現在台灣已經不是窮到完全買不起房的時代了,銀行貸款也都在7、8成起跳,「預售制度」早應退場,政府目前也僅是擔憂立刻改變市場結構,會造成重大衝擊,所以才會緩進式修法。

屋比房屋總監陳傑鳴則表示,估計新版房地合一稅上路後,預售產品對投資客吸引力將大減,產品去化速度可能會大幅減緩,對於近年以預售推案為主的建商及專接預售屋的代銷衝擊不小。未來一旦銷售率開始下滑,加上近年營造成本大增的狀況下,會越來越多建商採取「先建後售」的模式。

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