該報稅了!「賣房賺的錢」怎麼報?專家:兩個公式不會錯

2021/05/21 19:14
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記者陳韋帆/台北報導

又到了申報所得稅的季節,如果有賣房子,但要如何正確報稅,才能夠合法節稅呢?正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,如果有出售房地產,當年的「房屋交易所得稅」,必須在售出的隔年與綜合所得稅一併申報,申報時記得選擇正確的方式,才不會繳了一堆冤枉錢。

▲鄭文在提醒,售屋所賺到的錢記得選擇「正確的方式」報稅。(示意圖/資料照)

鄭文在表示,一般申報的方式有:1、實際成交價申報。2、高價住宅申報。3、房屋評定現值申報。4、核實課稅方式。

「繼承房屋出售」舉例而言,在96年間繼承了父親的房屋,109年7月間以1,000萬出售,因為該房地產繼承取得,所以沒有承買價格,理論上取得成本是0元,所以就以1,000萬-0來計算嗎?當然不是,這樣做的話,繳的稅金會相當驚人。

正確的計算方式,是以房屋以及土地的公告現值做為取得成本,即售價-繼承時(土地+房屋現值)-出售時費用(例如仲介費等)*(房屋現值/土地+房屋現值)=應申報之所得。

房子不是繼承,而是自己買的,但持有期間過久,無法提供實際成本的話呢?可依照政部每年公佈的「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」依房屋評定現值申報。舉例來說,109年如果出售房屋,依房屋評定現值之36%,計算將所得額合併計入所得所申報即可。

至於,房屋評定現值從何處查得呢?當出賣房屋時,賣方繳納土地增值稅、買方需要繳納房屋契稅,在契稅單上有明確的記載,交屋時地政士也會影印一份讓賣方存查,供申報所得稅時使用。

最後,鄭文在提醒,如果被繼承人的房地產是105年1月1日以後取得,就是新制房地合一稅課徵對象,應該是在完成過戶登記後30內,申報房地合一稅,以免受罰。

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