買預售屋是「盤子」?竟比成屋貴7成 專家曝價差2大秘辛

2022/03/13 21:10
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記者陳韋帆/台北報導

台北市預售屋與成屋的價差最高可達7成,專家說「預期心理」、「屋齡」是主因。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲台北市預售屋與成屋的價差最高可達7成,專家說「預期心理」、「屋齡」是主因。(圖/記者陳韋帆攝影)

預售屋成加價竟比成屋貴到7成!根據實價登錄,2021年台北市12個行政區中,比較預售屋與成屋的價差,價差最高的為松山區7成,其次依序為中正區44.7%、北投區37.9%,價差最低的為信義區12.9%。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,消費者、建商的「預期心理」,以及區域「屋齡」兩大因素,就會造就區域中,預售屋與成屋極大的價差。

「預期心理」部份,陳金萍說明,近2年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下,推升購買實質資產的需求,房市交易熱絡,也讓消費者產生房價上漲的預期,加上營建成本上漲,預售屋開價不斷走升,部分消費者在預期心理下,依舊不斷埋單,是造就成屋、預售屋價差不斷拉大的主因之一。

「屋齡」部分,以台北市價差最大的松山區來說,預售屋均價為1坪144.3萬元,成屋均價則是84.7萬元,價差59.6萬、高達70.4%。她表示,松山區較早開發,成屋高達82%屋齡逾10年,區內開發飽和,素地取得不易,近年新推案多於精華地段推出,豪宅單價至少100萬起跳,甚至突破200萬元,是松山區預售屋與成屋價差最大的主因。

而價差幅度居次的中正區,預售與成屋價差44.7%,北投區與中山區則以價差37.9%與36.5%分別排名第三與第四。陳金萍表示,以常理來說,預售屋是一種「期貨」的概念,賣的是未來潛力,價格通常的確會比成屋高,不過,觀察台北市12個行政區中,就有7個行政區預售屋與成屋價差在三成以上,價差相當驚人,仍須特別留意。

陳金萍補充,台北市開發較早,可開發的土地大都已發展完成,大規模素地難尋,也鮮少有新重劃區釋出,因此,新推案大都仰賴都更或危老,而建商或開發者願意花費心力整合地主重建,通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞。

她也提到,台北市預售屋新推案開價普遍都在百萬以上,而在資金潮與低利環境挹注下,加上國內經濟表現優異,房市基本面加,都讓民眾對未來房價上漲的預期逐漸加深,預售屋成交價也就受到拉抬,擴大預售屋與成屋之間的價差。

陳金萍提醒,購屋通常是1個人1生中最沉重的負擔,因此,必須精算自身財務負擔能力,同時又想有保值甚至增值的效益。她建議,由於不同的人生階段對於購屋會有不同的需求,最好先預想3至5年後的生活型態,例如要成家、生小孩,以及工作地點、通勤時間或是自己的交通工具等,多方考量再做決定。

她認為,要選擇預售屋或是成屋?端看每個人的能力和需求再來決定,若是自備款資金相對較拮据,預售屋的資金壓力相對較小,也有「客變」的彈性,優先選擇口碑好、信譽佳的建商較有保障。

陳金萍說,若是資金相對充裕,又擔心預售屋「看不到、摸不到」的民眾,則可以選擇屋齡較新的成屋,搜尋捷運周邊、生活機能完備的生活圈,購得符合自身需求的房子。

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