獨/靠「收租」退休前賺20間房!專家:做了恐變無法退休

2021/05/11 18:05
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記者陳韋帆/台北報導

光靠「收租」就能賺到20間房子?近期網路流傳一種「大開槓桿」的購屋方式,並指出可在退休前擁有20間房子。屋比房屋總監陳傑鳴接受《三立新聞網》專訪指出,這樣的財務槓桿操作風險相當高,如今「高房價、限貸令」,風險更上一層樓,一個不小心,恐怕不是擁有20間房子,而是一輩子無法退休。

▲靠「以租養貸、以貸養貸」的賺房子方式,將讓自身承擔莫大風險。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

早期投資客流傳著「以租養貸、以貸養貸」的做法,就是用第一桶金買一間房子,接著出租,租金用來繳房貸,繳到一定程度後,再房子拿去貸款,再買第二間房子,第二間房子再如法泡製,最終達到「房客幫忙繳房貸,房東擁有很多房子」的目的。

事實上這樣的做法在早期風險就很高,因為房子會有空租問題,且倘若遇上房市低潮,就有可能兵敗如山倒,例如2016年房地合一稅剛推出時,不少投資客以類似的操作手法,在「林三淡」區域就一片慘賠。

近年更出現不少「0元購屋術」,鼓吹民眾以信貸做頭期款,再以前述的類似手法去購屋,大開財務槓桿,「買空賣空」的做法看似聰明,實際上卻是讓自己走在鋼索上,隨時會掉下懸崖。

尤其到了近期,想這樣炒作房產,首先要面對的就是政府的「打炒房」手段中的「第三戶限貸令」以及「高房價」兩大難關。

「第三戶限貸令」央行規定針對名下第三戶以上房貸,可貸成數僅剩下5.5成,且不能使用寬限期,因此,投資客「財務槓桿是不可能無限制擴大」。

舉例來說,過去投資客購買250萬的大套房,假定可月租7,000元,收益率約3.4%,在自備2成,約50萬的狀態下,只要搭配30年期房貸,在房貸利率1.4%下,每月房貸繳款只要6,807元,確實就可以用租金抵付房貸。

但如今在央行信用管制下,第三戶房貸可貸款成數僅剩下5.5成,所需買房自備款將從50萬將大幅增加為112.5萬,本金不夠雄厚的投資者是很難這樣操作的。另外,目前銀行對於購屋者也會進行財力審核,如果收入沒達到一定成度,是不可能無限制擴張信用來貸款的。

「高房價」風險更高,若投資客選擇購買「預售屋」來進行投資,雖然預售屋2~4年工程期期間只要繳工程款,但倘若無法順利在交屋前換約出脫,後續將面臨龐大的貸款壓力,單以一間千萬元的房子、貸款7成、利率1.88%、年限30年計算,每月就必須繳交2.5萬房貸,倘若一次購買2間以上,就可能直接面對斷頭壓力。

陳傑鳴說,這樣購屋的方式,無論在早期或現在,並非沒有成功案例,但實際上沒有雄厚的財力做後盾,背後承擔的風險相當高,對於本來就很富有的人而言,或許這樣做財務規劃很恰當,至少以長期20~30年來看,台灣房價漲多少跌,但一般人來說,還是先擁有一間自住的房子比較實在。

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內容僅供參考,投資人於決策時應審慎評估風險,並就投資結果自行負責。

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