文／品嘉建設 創辦人 胡偉良
爛尾樓現象初現：台灣房市罕見的警報。
「爛尾樓」情況開始在房市中浮現，為多年少見的市場訊號。／僅為情境圖，( 圖 / 資料圖取自freepik )
台灣房市近期出現「爛尾樓」（即開發未完成、停工、難以交屋的建案）現象，且呈現擴大趨勢，這是過去十多年幾乎未曾見到的警訊。品嘉建設胡偉良認為，台灣房市今日所見的爛尾現象，並非單一建商失信，而是金融緊縮、政策失衡、市場轉冷、行政效率低落等多重結構性病灶的反映。
以下就此現象進行完整分析：
一、爛尾樓現象初現：台灣房市罕見的警報
在過去房市熱絡時期，爛尾樓屬於極為罕見的個案，多與個別財務體質差、資金斷鏈的小建商有關。但如今，即使是中型建商或曾有實績的公司，也傳出停工、無法如期交屋的案例，顯示這不再是「個案問題」，而是「結構問題」。
二、爛尾樓擴大的5大成因
1. 央行信貸集中度限制，導致資金斷鏈
央行將營建業放款占比限縮至35%，導致銀行對建商「全面緊縮授信」。即便是合法、風險不高的都更案，也難以取得足夠的開發融資。由於資金週轉困難，導致工程進度停滯或延誤，最終走向爛尾。這是目前最核心的制度性成因之一。
2. 利率持續上升，資金成本飆升
房市自2022年起進入升息循環，建商財務成本大幅增加。過往以高槓桿操作的業者，原本倚賴預售金流支撐工地進行，如今利息負擔沉重，加上資金調度困難。升息環境對資金鏈薄弱的建商造成極大壓力，尤以預售案為主。
3. 預售市場買氣急凍，銷售金流斷裂
政府打炒房、限貸措施導致買氣驟降。預售案開賣後若去化不佳，導致無法回收足夠工程款，建商只能靠自有資金或銀行貸款撐場。在市場反轉下，建商「賣不動、借不到、蓋不完」，形成惡性循環。銷售不順直接影響工程資金流，是爛尾風險快速升高的重要因素。
4. 營建成本高漲與缺工雙壓
建築原物料成本近年飆升，鋼筋、水泥、鋁窗、空調等價格皆創新高。
台灣缺工問題嚴重，導致工期拉長、工資上升，許多包商進場意願低。
建商為降低成本而不斷「換包、壓價、拆分工程」，品質與時程更難控制。營造端的不確定與追加成本，使得工程更容易中斷甚至爛尾。
5. 政府審查與法令流程過長
包括都更核定、建照核發、施工變更、使照取得等流程複雜、拖長時間。一旦行政流程延宕，加上政策搖擺不定，建商計畫進度被迫延後，容易資金卡死。亦即制度效率不彰，讓建商面臨更多不可控風險。
三、爛尾樓擴散的5大潛在後果
消費者信心：預售屋買家面臨無法交屋風險，甚至遭遇詐貸、錢房兩失
建商生存：財務風險擴大，小建商或財務槓桿過高者面臨倒閉潮
房市結構：市場信心全面崩潰，預售屋制度被質疑，轉向成屋買氣壓力更重
社會風險：社區爛尾變成地方毒瘤，都市更新與治安環境雙重惡化
金融體系：銀行貸款可能面臨呆帳與法拍潮，影響金融穩定
四、政策建議：遏止爛尾潮的3大方向
1. 鬆綁信貸集中度限制，專案開發應排除限制
允許具實質推進的都更、危老案取得合理貸款額度。
對大型開發案設立「融資白名單」，提高信貸效率。
2. 成立預售屋交屋風險保障機制
參考香港、新加坡制度，設立「工程保險機制」、「交屋信託制度」確保買方權益。
3. 提升審查效率與行政流程數位化
對都市更新案提供「一站式」審議流程與時程上限制度。
加快都更容積審議與建照核發，避免時間過長導致資金斷鏈。
如何避免「爛尾危機」繼續擴散？胡偉良觀點
品嘉建設胡偉良認為，台灣房市今日所見的爛尾現象，並非單一建商失信，而是金融緊縮、政策失衡、市場轉冷、行政效率低落等多重結構性病灶的反映。
唯有政策回歸理性、金融回歸彈性，並從制度上強化供給穩定機制，才能避免這場「爛尾危機」繼續擴散，守住房市的最後防線。
